스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
Cell: (213) 590-5533

  • Lis Pendens(리스 펜더스)

    부동산 거래를 하다 보면 실생활에서 잘 쓰이지 않는 전문용어들을 자주 접하게 된다. 오늘은 ‘Liz Pendens’라는 용어에 대해 살펴보자. Liz Pendens는 라틴어에서 유래한 용어로 ‘Pending Suit’을 의미한다. 즉 소송이 계류중인 상태란 뜻이다. 다시 말해, 원고가 법원의 허가를 받아 부동산 소유주인 피고의 건물 소유를 상대로 소송 진행중임을 알리는 내용을 등기 설정해 놓았음을 의미한다. 원고측에서 Liz Pendens를 등기하는 것은 소송이 완전히 끝날 때까지 피고 소유의 부동산 재산 매매 및 등기 이전 등 피고의 재산권 행사를 막으려는 의도에서다. 추후 법원 승소 판결이 나올 경우 피고의 건물 처분을 통해 보상청구를 하기 위함이다. 바이어들은 Liz Pendens 건물 구입 후 나오게 되는 법원의 판결내용에 따라 금전적 손실을 크게 볼 수 있어 Liz Pendens가 걸려있는 건물 구입은 당연히 회피하려 한다. 아주 특별한 케이스를 제외하고는 Liz Pendens가 걸린 주택이나 건물은 소송이 종결되기 전까지 매매가 어렵다고 보면 된다. 만약 그래도 Liz Pendens가 걸려있는 건물 매입을 원한다면 먼저 Liz Pendens부터 해지해야 한다. 소송당사자인 원고측의 동의를 얻거나 법원의 판결에 의해서만 해지가 가능하다. 이렇게 Liz Pendens 해지 후 해당 부동산을 정상적으로 구입했다면 추후 법원판결이 전 소유주인 피고측에 불리하게 나오더라도 바이어가 구입한 건물에 대해 승소한 원고측에서는 건물 차압이나 매매 무효 등의 조치를 취할 수 없다. 다음은 몇 년 전 필자가 실제로 겪은 일이다. 한인타운 내 인컴유닛을 새로 리스팅하고 건물에 관한 모든 히스토리를 알아 볼 수 있는 Title 리포트를 살펴보니 건물에 Liz Pendens가 있었다. 건물주에게 붇자 소송이 진행중임에도 자신의 건물에 Liz Pendens가 등기되어 있는 사실조차 모르고 있었다. 건물주에게 Liz Pendens에 대해 자세히 설명 드리고 원고측과 협상하여 Liz Pendens를 삭제해야만 매매가 가능하다고 말씀을 드렸다. 하지만 건물주는 끝끝내 원고측과 합의에 실패하여 필자는 리스팅 매매 계약을 포기하고 말았다. 약 2년 후 건물주가 소송에서 지는 바람에 결국 소유 부동산을 강제 처분 당했다는 이야기를 전해 들었다. 참 안타까운 일이었다. 그러므로 주택이나 상업용 부동산을 구입할 때 건물상태나 여러 계약서류들을 자세히 살펴보는 것만큼이나 건물이 처음 지어졌을 때부터 그 이후에 대한 모든 히스토리 정보를 한 눈에 보여주는 Title 리포트를 꼼꼼히 챙겨보는 것이 중요하다. Title 리포트를 살펴보면 은행융자나 기타 건물을 담보로 빌려 쓴 모든 채무에 대한 빚, Liz Pendens, 법원의 판결, 심지어 건물의 대해 씨티나 카운티가 발부한 Violation 내용까지 상세히 나와있다. 또한 쇼핑 센터 등 상업용 건물의 경우에는 종종 리스계약서 자체가 카운티에 등기되어 있어 리스내용까지 모두 나온다. 따라서 매매계약이 되고 나면 우선 에이전트에게 Title 리포트를 보내줄 것을 요구하는 것이 건물에 대한 주요 정보들을 한꺼번에 파악하는데 큰 도움이 된다. 만약 구입하려는 부동산에 Liz Pendens가 등기되어 있다면 즉시 에이전트에게 연락하여 셀러측으로부터 Liz Pendens를 해지할 수 있는지 확인해야 한다. Liz Pendens가 있다면 일단 거래를 중단하고 건물오너의 Liz Pendens 협상가능성을 검토한 뒤 재협상하는 것이 현명하다. 하지만 Liz Pendens는 합의가 되지 않는 경우가 많아 결국에는 시간낭비로 끝나는 경우가 대부분이다. 문의: (213) 590-5533


  • 상속 부동산의 매매 과정

    한인들의 부동산 매매가 늘면서 매매계약에 대한 이해도 점점 높아지고 있다. 오늘은 흔치는 않지만 유산으로 물려받은 부동산을 매매하는 ‘상속 부동산(Probate Sale)’의 매매 과정에 대해 알아보고자 한다. 유산 상속된 부동산은 크게 두 가지 방법에 의해 매매가 이뤄진다. 법원의 승인이 필요 없는 ‘법원 확인 불필요(No Court Confirmation)’와 법원의 결정에 의해 매매가 최종 결정되는 ‘법원 확인 필요(Court Confirmation)’가 그것이다. 전자는 타이틀을 신탁계좌가 가지고 있는 것이 가장 대표적인 경우다. 일반 부동산 매매 과정과 거의 유사하며 매매계약서를 일반 계약서가 아닌 ‘상속 세일 계약서’를 사용하는 점만 다르다. 하지만 유언장 혹은 신탁계좌가 없는 경우엔 반드시 법원의 승인을 거친 후 매매해야 한다. 법원 확인이 필요한 때에는 다음과 같은 복잡한 과정을 거쳐 유산을 분배한다. 제일 먼저 법원은 법정 대리인(Executor 또는 Administrator)을 지정한다. 법정 대리인을 통해 에이전트를 선정하고 해당 부동산을 구입할 바이어를 찾는 것. 이 과정은 일반 부동산 매매와 같은 절차로 시작되어 MLS 등에 리스팅이 공고된다. 이를 통해 상속 부동산 구입을 원하는 바이어들이 오퍼를 내고, 법정 대리인은 가장 좋은 가격과 조건을 제시한 바이어와 1차 계약을 맺는다. 일단 바이어가 정해지면 법원 심리(Court Hearing) 날짜가 요청 날로부터 30-90일 사이에 잡히게 된다. 바이어는 법원 심리 전에 은행 융자 조건 등 매매에 영향을 주는 모든 조건을 해지(Contingency Removal)해야 한다. 이때 1차 매매 계약이 체결됐다 하더라도 법원의 최종 심리가 끝날 때까지 바이어는 최종 매매결정자가 아님을 유념해야 한다. 그 후에 1차 계약 바이어는 심리 전에 구입가 10%에 해당하는 디파짓을 법원에 납부해야 한다. 법원은 1차 계약자가 정해진 후 다시 지역신문이나 MLS 등에 올려 구입을 희망하는 다른 바이어들에게도 다시 한 번 동등한 구입기회를 제공하는 2차 매매공고를 실시한다. 공시 때에는 1차 계약의 매매 예정 가격도 반드시 공시해야 한다. 구입에 관심이 있는 바이어들은 신문에 공고된 법원 심리 날짜에 법원에 출두하여 경매에 참가한다. 경매는 공개 입찰 방식(Open Bid)으로 진행된다. 단, 경매 참가 시 구입 희망 바이어들의 최저 입찰 금액은 1차 매매 계약 가격보다 최소 5% 이상 높아야 한다. 예를 들어 1차 매매 계약 가격이 50만 달러라면, 최저 입찰 금액은 5%가 올라간 52만5천 달러가 된다. 만일 입찰자 중 52만5천 달러가 넘는 가격을 제시한 바이어가 있다면 그 이후의 입찰 금액은 천 달러 단위로 올라간다. 물론, 1차 매매 계약을 체결한 바이어도 참가 입찰을 할 수 있다. 가령 A가 1차 매매 계약에서 50만 달러에 건물을 사기로 했다고 하자. 하지만 막상 법원 입찰에서 B가 54만 달러를 제시했다면 A는 54만 달러 이상을 제시해야 최종 바이어가 될 수 있다. 그렇지 못한 경우 A는 1차 계약에 성공했다 하더라도 구입 기회를 잃게 되며 새로운 바이어인 B가 건물을 매입할 기회를 갖게 되는 것이다. 이때 입찰에 참가한 바이어들이 제시한 오퍼 내용은 은행융자조건, 감정가, 혹은 건물 상태에 대해 어떠한 조건(contingency)이 없는 무조건공개매수(Unconditional Offer)여야 하며 입찰에 성공한 경우 10% 디파짓이나 법원이 정한 디파짓 금액을 자기앞수표(Cashier’s Check)로 공탁해야 한다. 최종적으로 2차 계약에 성공한 바이어는 매매를 종결치 못한 경우 자신의 디파짓을 잃어버리게 된다. 단, 1차 계약에 성공한 바이어가 2차 법원 경매에 실패했다면 바이어의 디파짓은 환불이 가능하며 1차 바이어가 2차에서도 최종 바이어로 선택된다면 디파짓한 돈은 구입 가격의 일부로 쓰이게 된다. 마지막으로, 법원은 최종 매매 가격이 법원 감정가의 90%가 넘어야 매매계약이 이뤄지도록 규정하고 있다. 이는 너무 싼 가격에 팔려 유산 상속인들이 금전적인 피해를 입는 일을 방지하기 위해서다. 위와 같이 법원 확인이 필요한 상속 부동산 매매는 대개 3달에서 1년, 혹은 그 이상의 긴 시간이 소요되는 것이 보통이므로 바이어들은 인내를 가지고 매매 절차에 응해야 한다. 문의: (213) 590-5533


  • 최근 부동산 시장의 상황과 복병

    작년 겨울을 기점으로 본격 속도를 내기 시작한 부동산 가격이 올해 들어 수직 상승하고 있다. 시장에 나온 매물 가격이 하루가 다르게 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 부동산 시장의 상승 분위기가 전반적인 미국 경기를 서서히 주도할거란 희망이 높아지는 가운데 오랜만에 이곳저곳서 웃음소리가 들린다. 부동산 시장의 급격한 가격 변화 조짐에 대해 대부분이 환영하고 있지만 일부에선 우려의 목소리도 나온다. 이렇게 빠른 시일 내 가격이 올라가는 것은 위험할 수 있다는 견해다. 가장 염려되는 부분은 현재의 가격 상승이 자연적(natural)이기보다 인위적인(artificial) 데서 비롯됐다는 점이다. 경제의 흐름을 실수요자보다 투자자 위주로, 시장이 아닌 정부가 주도했기 때문이다. 이자율 인하 등을 통한 자연스러운 가격 상승이 아니라 다분히 인위적인 방법으로 시장을 조성해 가격을 올리고 있다는 지적이다. 이렇게 인위적으로 조장된 시장 분위기가 얼마나 지속될 수 있을지도 판별해야 한다. 그럼에도 불구하고 이러한 현상이 최소 1~2년 정도 지속될 거란 전망이 우세하다. 지역별 상승폭이 다르긴 하지만 가격이 크게 떨어졌던 캘리포니아, 네바다, 애리조나 등의 서부지역과 애틀란타가 있는 조지아, 플로리다 지역이 강한 상승세를 타고 있다. 특히 애틀란타는 최근 3개월 사이 약 13%가 오르며 지난 1년간 30% 이상의 가격 상승을 보였다. 또 라스베가스와 피닉스 등도 지난 3개월간 8% 이상의 상승폭을 기록했다. 큰 폭의 가격 상승을 가져온 건 헤지펀드와 기타 투자자들이다. 풍부한 자금력을 내세워 매물을 바로 현금으로 구입했기 때문이다. 헤지펀드 등의 투자자들이 주택 시장으로 몰린 이유는 수익률 측면에서 다른 증권 및 대체 금융상품에 비해 매력적이라 판단했기 때문이다. 최근 주택에 투자를 한 경우 최소 6% 이상의 연 수익률을 냈는데다 가격 역시 계속 상승 국면에 있어 되팔 때 상당한 시세 차액 수입을 기대 할 수 있기 때문이다. 다만 현재 시장을 주도하는 투자자들은 가격이 너무 올라 더 이상 수익률을 내지 못하는 시점에 이르면 시장에서 대거 이탈할 가능성이 농후해 염려스럽다. 수익률이 좋을 때 우르르 몰려들었다가 떨어지기 시작하면 재빠르게 발을 빼는 게 투자자들의 심리이기 때문이다. 이 경우 투자자들이 떠난 공백을 실수요자들이 얼마나 빨리 채울 수 있는가가 부동산 시장의 지속 여부를 결정할 것이다. 향후 1~2년 동안 시장이 상승 국면인 게 분명하다면 거꾸로 가격이 떨어질 것을 염려해 뒷걸음치는 실수를 범치 말아야 한다. 시장 분위기를 즐기며 실익을 챙길 때다. 우스갯소리로 부동산 에이전트가 매매를 성사시킬 때마다 융자, 에스크로, 감정, 터마이트 등 약 30개 이상의 타직종 종사자들에게 일감이 생긴다고 한다. 계속 일감이 늘어 여러 사람들이 함께 혜택을 누리는 분위기가 오래 지속됐으면 하는 바램이다. 문의: (213) 590-5533


  • 커머셜 부동산 매입시 눈여겨볼 사항들

    매달 창출되는 인컴 수입을 중심으로 거래되는 커머셜 부동산을 구입할 때는 다른 곳에 투자했을 때와 수익률을 비교해 볼 수 있는 CAP 비용을 비롯해서 렌트비, 경비내역 등 여러가지 중요한 숫자들을 잘 챙겨 보아야 한다. 그러면 이러한 인컴과 직결되는 숫자들 외에 어떠한 것들을 매입시 고려해야 할까? 먼저 건물의 외적인 요소들을 눈여겨 보아야 한다. 아래의 3가지 중요 사항들이 인컴과 더불어 매입 건물의 투자 가치를 높이기도 낮추기도 한다. 첫째, 건물의 사이즈를 들 수 있다. 당연히 건물의 면적이 넓은 건물은 앞으로 더 많은 인컴을 기대할 수 있게 된다. 하지만, 구입 가격이 지나치게 높은 큰 Size의 건물은 은행 융자시 어려움을 겪을 수 있다는 단점이 있다. 구입 때 융자에 어려움을 겪었다는 것은 자신이 훗날 팔 때도 같은 어려움을 겪을 수 있다는 것을 염두해두고 구입해야 한다. 특히 특수한 건물 모양이나 특수한 용도의 건물은 자신이 오랜 기간 직접 사용을 안 할 것이라면 투자용으로 바람직하지 않다. 둘째, 건물의 위치를 잘 살펴보아야 한다. 건물 종류에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 비즈니스와 주거지가 같이 공존하는 도시 내의 건물들은 주거지만 있는 변두리의 건물에 비해 임대 등에서 유리한 위치에 있게 된다. 낮에는 상업 시설에 근무하는 사람들을 상대하고 해가 진 오후부터는 일을 마치고 돌아온 거주자들을 상대로 비즈니스가 활성화 될 수 있기 때문이다. 자신의 소유 상가에 테넌트들의 비즈니스가 잘 되고 있다는 것은 상가 오너로서는 여간 반가운일이 아니다. 흔히 일컫는 “Location, Location, Location”이 중요한 투자 척도가 되는 것이다. 셋째, 건물의 건축 연도를 살펴보아야 한다. 주변에 온통 최근에 지은 현대식 건물들 사이에 위치해 있는 낡은 구식건물은 당연히 투자가치가 떨어질 수밖에 없다. 이러한 낡은 건물을 구입해서 수리를 하는 경우와 차라리 좀 더 최근에 지은 건물을 구입하는 것중 어느것이 더 유리한지도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 건물 내부가 얼마나 현대식으로 Update되어 있고 건물 보수가 얼마나 잘 되어 있는지도 살펴보아야 한다. 건물이 지나치게 낡은 경우 구입비용 뿐만 아니라 추가로 건물 수리에 많은 비용과 시간이 소요될 수 있기 때문이다. 건물의 외적인 요소 이외에 건물 매입시 챙겨 보아야할 또 하나의 중요한 것이 있다. 바로 현재 임대 상태와 앞으로의 임대에 대한 예상치를 가늠해 보는 것이다. 상업용 부동산의 인컴을 계산할때 ‘Actual’과 ‘Pro Forma’라는 용어를 많이 듣는다. Actual이란 현재 들어오는 인컴을 뜻한다. Pro Forma란 앞으로 예상되는 적정 수입을 뜻하는 것이다. 투자금액이 높은 만큼 위험부담도 높아지므로 주택 구입과는 달리 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 이것저것 챙겨보아야 하는 것이 상업용 부동산 구입의 정석이다. 문의: (213) 590-5533


  • Assignment 와 Sublease 차이점

    상업용 부동산매매를 하다보면 많은 바이어들이 매입하는 건물에 각 테넌트들이 가지고 있는 리스 내용에 대해 자세한 검토를 등한시하는 경우가 많다. 하지만 상업용 건물의 거래에서 각 테넌트가 건물주와 계약한 리스 내용은 상당히 중요하다. 바로 리스 내용이 건물의 가치에 플러스 혹은 마이너스 요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 리스 계약서 대부분의 내용은 전문 용어이기 때문에 리스 계약서에 익숙하지 않은 일반인 바이어들은 이해하기 어려운 용어들이 있다. 오늘은 그 중에서 ‘Assignment’와 ‘Sublease’의 차이점에 대해 알아보자. Assignment란 현 임대계약자의 이름이 리스 계약상에 남아 있으면서 자신의 가게 임대권(Leasehold)을 다른 사람에게 이전하는 것을 말한다. 물론 임대계약에 나와 있는 모든 계약 조건과 건물주에게 내야하는 임대료 등 모든 책임과 권한을 새로 임대권을 승계하는 사람에게 넘겨주는 것을 일컫는다. 예를 들면, 건물주와 최초 계약 되어 있는 사람을 A라고 하고 리스의 모든 책임과 의무를 승계하는 사람을 B라고 가정하자. 이 경우 Assignment를 할 때 임대권을 이전해 주는 사람인 A를 Assignor라고 하고 이 임대권을 승계하는 B를 Assignee 라고 칭한다. 따라서 임대권을 승계한 B는 임대료 등 기타 리스상의 모든 책임을 법적으로 일차적으로 지게 된다. 하지만 Assignment의 경우 A도 리스계약에 남아 있어 전혀 자유스러울 수 없다. 만약 B가 임대에 관해 발생한 문제를 해결하지 못할 경우 건물주는 B는 물론 전 주인인 A에게도 리스 계약상의 문제에 대해 책임을 물을 수 있다. 대부분의 Assignment 경우는 건물주, Assignor, Assignee 세 사람만 포함되는 것이 보통이다. 하지만 대형 상업용 건물의 임대계약에는 대부분이 그동안 사업체를 사고 팔았던 모든 사람을 리스상에 남아 있게 한다. 특히 백화점이 몰려 있는 대형 Mall의 경우는 더욱 그렇다. 이유는 간단하다. 연대 책임을 묻게 하기 위하여 한명이라도 더 리스계약상 책임을 남겨 놓으려는 것이다. 만약 D가 임대료를 안 낸다든지 할때 건물주는 C, B, A 등에게도 렌트에 대한 책임을 물을 수 있게 하기 위해서다. 서브리스(Sublease)란 건물주와 가게를 임대한 A라는 사람과의 계약은 그대로 유지하되 A가 B라는 다른 사람에게 다시 임대를 하는 경우를 말한다. 따라서 건물주는 A에게만 임대료 등 모든 리스상의 책임을 물을 수 있고 B의 존재는 완전 리스계약 밖에 있게 되는 것이다. A와 B는 건물주와 상관없이 둘만이 따로 계약한 모양이 된다. 따라서 B는 렌트비를 건물주에게 내는 것이 아니라 A 에게 내는 것이다. 즉, 모든 책임 소재는 원래 리스계약상의 A에게만 묻게 되어 있다. B가 렌트를 내든 안내든 상관없이 건물주는 당연히 A에게 렌트비를 청구한다. 앞에서 본 Assignment의 경우는 B가 먼저 책임을 지게 되지만, sublease에서는 A가 책임을 지는 정반대의 개념인 것이다. Sublease에서 한가지 재미있는 것은 건물주와 A는 월 1,000달러에 임대 계약을 했다고 해도 A는 B와 꼭 1,000달러에 임대계약을 할 필요가 없다는 것이다. A는 B에게 임대료로 1,500달러를 받을 수도 있는 것이 Sublease이다. 이 경우 A는 1,000달러를 임대료로 건물주에게 내고 500달러는 자기가 이익으로 남길 수도 있다. 하지만 대부분의 리스 계약에는 Assignment나 Sublease할 경우 건물주의 동의 없이는 금지하는 조항을 넣어두는 것이 보통이다. Assignment나 Sublease 모두 어떤 문제가 생길시 많은 경우 소송으로 가는 것이 보통이다. 상업용 건물을 구입할 때 반드시 전문가의 도움을 받아 모든 리스계약을 자세히 살펴보는 것이 중요하다. 문의: (213) 590-5533


  • 현 주택시장의 명암

    최근 주택시장의 재고가 급격히 줄어들면서 현재 시장에서 팔려고 나와 있는 잔여주택 물량이 1999년 이후 처음으로 최저치를 보이고 있다. 주택 재고량이 줄어든다는 것은 주택시장이 서서히 회복되고 있다는 긍정적인 신호다. 차압이 최고조에 이르렀던 때의 잔여주택 재고량이 최고 11개월 분을 넘었을 때와 비교하면 이미 절반 이상이 감소한 숫자다. 재고량이 줄어들면 당연히 주택 매매 가격이 상승한다. 그동안 거의 우울증에 걸리다시피한 기존의 주택 소유주들에게 여간 반가운 소식이다. 하지만 내용면에서 보면 아직도 주택시장의 회복은 좀 더 시간이 걸릴 것으로 보인다. 진정한 주택시장의 활성화가 일어나기 위해서는 같은 가격대의 주택으로 옮겨가는 수평이동보다는 오랜 소유를 통해 충분한 에퀴티가 쌓인 에퀴티 셀러(Equity Seller)들이 주택을 판 후 더 큰 집으로 옮겨가는 소위 step-up 마켓이 형성되어야 한다. 특히 50만불 미만대의 에퀴티 셀러들의 움직임 없이는 부동산 시장이 더 이상 활성화 단계로 진입할 수 없다. 하지만 지금의 시장은 재고량의 감소로 인해 가격 경쟁만 유발될 뿐 에퀴티 셀러의 마켓 진입이 진행되고 있지 않다. 이유는 50만불 이상 가격대의 주택매물도 그 이하 가격대의 매물 부족과 같이 심각한 재고량 감소로 인해 옮겨 갈 마땅한 주택의 구매가 쉽지 않기 때문이다. 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보이며 앞으로 시장 정상화의 가장 큰 걸림돌은 안정적인 매물의 시장 공급이 관건이 될 전망이다. 최근 연방준비이사회의 작년12월과 올 1월 회의록이 공개되면서 작년 9월부터 시작된 3차 양적 경기부양책 Q3의 핵심인 은행들에 매달 지원해 오던 400억 달러가 주택담보채권구입의 조기 마감을 토의하고 있다는 내용이 나오면서 주택금리가 상승세로 돌아섰다. 주택담보채권을 은행으로부터 대량 매입하여 주택시장에 안정된 자금을 공급하면서 2015년까지 지금같이 저금리를 유지하려는 당초 계획에 변경 필요성이 대두되고 있다. 2015년 까지 유지하려던 계획보다 훨씬 이른 올해 말이나 내년 초에 조기 종결을 주장하는 소리가 점차 높아져 주택채권구입을 통한 Q3자금공급은 앞으로 최대 18개월 못 넘기고 조기에 끝날 것으로 보인다. 문의: (213) 590-5533


  • 2013년 숏세일시 바뀐 새 시행규정들(2)

    오늘도 지난 번에 이어 올해 숏세일 시 바뀐 시행 규정들에 대해 이야기하고자 한다. 올해부터 Dual Tracking이 캘리포니아법으로 전면 금지됐다. 그동안 숏세일과 차압절차가 동시에 진행돼 숏세일 기간 중에도 늘 마음을 졸였던 부분이 근본적으로 해소된 것이다. 또한 숏세일에서 달라진 것은 작년 말까지 종료될 예정이었던 숏세일 시 융자차액 소득에 대한 면세 혜택이 일년 더 연장됐다는 것이다. 숏세일로 집을 정리하려는 많은 홈 오너들이 가장 걱정하는 부분은 숏세일 시 은행이 융자 잔액에 대해 소송을 통한 추후변상문제(Deficiency Judgment)부분과 숏세일 시 발생하는 융자 잔액과의 차액이 개인 소득으로 잡히는 부분이었다. 이 중 융자 차액에 대해 추후에 소송을 통한 손해배상청구는 현재 캘리포니아 법으로 금지되어 걱정을 하지 않아도 된다. 단 숏세일이 아닌 차압을 당하게 되면 은행들이 2,3차 등의 융자 잔액에 대해서는 소송을 통한 보상을 요구할 수 있다. 하지만 세금 문제에 대해서는 작년 말 시한부로 세금 혜택이 끝났기 때문에 숏세일을 계획하고 있던 많은 홈 오너들이 이 법의 추가 연장 여부에 신경을 쓰고 있었다. 다행히 작년말 우여곡절 끝에 재정절벽의 위기가 해소되면서 면세 혜택이 올해 2013년까지 1년 더 연장 혜택을 받았다. 하지만 숏세일을 계획하고 있는 홈 오너에게 주어지는 세금 혜택은 올해가 마지막 해가 될 것으로 보여 숏세일을 계획하고 있는 홈 오너들은 이 점에 유의하여 미리미리 숏세일을 준비 및 신청해야 한다. 숏세일이 예전에 비해 상당히 빨라진 것은 사실이지만 아직도 최소 3~6개월 정도 소요되는 것을 감안한다면 최소 올해가 가기 7~8개월전에 숏세일을 신청해야 안심하고 숏세일을 끝내 세금혜택을 볼 수 있다. 특별히 유의해야 할 점은 이 면세법의 혜택은 에스크로까지 모든 숏세일이 올해 안에 꼭 끝나야 혜택을 볼 수 있다는 것이다. 숏세일을 신청하고 올해를 넘긴 내년에 에스크로가 끝나면 이 혜택을 전혀 누릴 수 없게 된다. 대부분의 숏세일은 3~6개월 사이에 끝나지만 의외의 복병이 나타난다면 올해 안에 끝내지 못해 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어 숏세일 시 융자 잔액 차이가 총 15만이 발생했다고 가정하면 이 금액이 인컴으로 잡힐 경우 최소 4~5만달러 혹은 그 이상의 세금으로 물어내야 하는 불상사를 당하게 된다. 경제적으로 힘들어서 숏세일을 했는데 세금 폭탄까지 받으면 재기 불능의 상태가 될 수도 있기 때문에 조심해야 한다. 만약 숏세일이 아닌 차압을 선택하게 되면 은행으로부터 차액에 대한 소송을 통한 손해배상과 세금 문제 모두에 해당돼 숏세일에 비해 엄청난 불이익을 볼 수도 있다. 따라서 위기에 처한 홈 오너들은 숏세일에 비해 엄청난 불이익을 보는 차압은 어떻게 하든 절대적으로 피해야 한다. 그리고 부득이하게 숏세일을 해야 한다면 꼭 올해 안에 숏세일을 끝내야 융자차액 소송과 세금 문제에서 자유로워질 수 있다는 것을 명심하자. 문의: (213)590-5533


  • 2012년부동산시장정리및 2013년전망

    올초만해도부동산시장이약간의활기를찾기는했지만회복에는좀더많은시간이걸릴것으로많은전문가들이예상을했었다. 하지만봄을지나고여름철에접어들면부동산시장이좀더확실한색깔을내기시작했다. 가을빛을상징하는낙옆의 brown색깔에서봄을상징하는새싹의green색깔로조금씩변하더니올 3분기에들어서는조금더뚜렸한컬러를띄어가고있다. 작년까지만해도계속되는저금리정책에도큰움직임을보이지않던시장이비정상매물의마켙유입이줄어들면서서서히변화를보이다가공급물량이대폭줄어든여름을지나면서주택구입이쉽지않다는것을바이어들이직접실감하는단계까지발전했다. 특히한인들이선호하는비정산매물의대표격인은행차압매물(REO)은 1년전에비해시장에공급되는매물의숫자가거의 35%이상감소하면서지역에상관없이곳곳에서전쟁수준의치열한구입경쟁이벌어지고있다. 숏세일매물의경우금년여름까지는꾸준히마켙에유입이되어왔지만이마저도 3분기를지나면서서서히감소추세를보이고있다. 이러한시장변화에는초저금리이자율과함께여러가지정책을통해비정산매물의시장유입을줄여가는정부의정책들이자리잡고있다고보여진다. 또부동산시장에큰짐으로작용하고있는그림자재고(Shadow Inventory)숫자도큰폭으로감소되어내년부동산시장에은행차압매물이나숏세일등의비정산매물이많이줄어들것이라는관측을낳게한다. 올10월달말현재그림자재고숫자는 1년전의약 6백만채에서 3백80십만채로급감하면서은행차압매물의감소폭인 35%와거의같은수치를보이고있다. 숏세일의경우내년에도계속적으로시장에공급이될것으로보이지만숫자면에서계속하락세를보일것으로보인다. 이러한추세는은행들의문제주택정리방향의변화에서도감지되고있다. 이전에는차압, 숏세일, 융자조정의순서로문제주택들을정리하던고유패턴에서올봄부터변화를보이기시작하여최근에는우선순위도융자조정, 숏세일, 차압의순으로새로운패턴을보이고있다. HAFA 숏세일, 융자조정(HARP)등의특별법안이 2013년말까지이미연장되었기때문에이러한추세는당분간지속될것으로보인다. 은행들도최근시장에공급량을줄이면서가파른가격상승을경험했기때문에차압을통한매물증가보다는숏세일이나융자조정으로시장에공급되는물량을줄이는쪽으로더주력해나갈것으로보인다. 현재주택시장은비정산매물주도에서정상매물과비정산매물이힘루기를하는시장이라고보면된다. 정상매물은매물부족현상으로높은가격에조금씩팔려나가면서한쪽에서비정산매물인숏세일등이시세에비해아직도싼가격에팔려나가는조정기의분위기라고보면된다. 이러한혼조세의시장에서주택감정사들도주택가격산정에어려움을호소하고있다. 최근감정가의미달로인해거래가중단되는사례가 10채당대략 1.5채정도의비율이될정도로주택가격이정산매물과비정산매물사이에서널뛰기를하고있고특별한변화가없는한앞으로내년상반기까지가격의혼조세가지속될것으로보인다. 상승세에있는마켙이지만아직도불확실성으로남아있는미국의재정절벽위기, 유럽발채무상환불가능, 또미국시장내의고용율의감소여부등이변수로남아있어어느것하나라도부정적인방향으로간다면부동산시장은물론미국경제가또한번찬서리를맞을것으로전망된다. 부동산시장이지난수년간과달리조금씩변화를보이고있다. 관망보다는조금더적극성을필요한마켙이다


  • 현재 부동산시장 과연 상승세인가?

    최근지난 6개월간주택시장은많은전문가들도놀라울정도로빠르고가파르게회복하고있다. 특히가격면에서보면남가주거의전지역에거쳐너무빠르게오른다싶을정도로급격히올라가고있다. 이러한회복속도를보면서전문가들은지금과같이이자율이계속초저금리로유지되면 2013, 2014에도매년약 5%이상의가격상승을예상하고있다. 물론현재의회에서합의를보지못한재정위기, 유럽존의경제위기등이부동산시장의최대변수로남아있기는하지만결국이두문제는원만하게해결이될것으로보는시각이우세적이다. 또흔히그림자재고라고불리우는잠정적인차압대기매물도최근가격상승으로에퀴티지분이늘어나면서약 380만채로급격히감소해있는상태에서앞으로주택가격의추가상승이이어진다면그림자재고도지속적으로줄어들전망이다. 이렇게되면이전에그림자재고가차압, 숏세일로이어지면서부정적으로시장분위기를지배하는것과달리정상매물의거래가점차늘어나며서회복세로들어서는수순을밟을수도있을것으로보인다. 이러한주택시장회복세가꾸준히지속된다면현재부동산마켙에서견인차역활을하고있는투자자중심의시장주도도점차적으로변화를보일것으로보일것으로예측된다. 일례로지난약 1년간지속된상승세의주택시장에서의외로첫주택구입자들은전혀혜택을보지못한것으로나타나있다. 오히려 6개월전보다매물감소로주택구입이더어려워졌다고하소연하고있다. 실제로최근조사에의하면첫주택구입자들의주택구입숫자는매달감소하는추세를보이고있다. 이는현금을가지고움직이는투자자들과경쟁에서상대적으로아직도까다로운은행론을해야하는첫주택구입자들이복수오퍼마켙에서는여전히불리할수밖에없기때문이다. 하지만이것도가격상승이계속이어진다면상대적으로차압, 숏세일이줄어들면서시세차액을노리는투자자들의투자대상매물도급격히감소할수밖에없어투자자중심의마켙이서서히줄어들면서실제로본인이살주택을구입하는건전시장으로전환하면서결국에는안정세로접어들것으로보여진다. 단순히가격만올라간다면이는진정한주택시장의회복이라고볼수가없다. 하지만지금의시장분위기는가격만올라가는것이아니라시장회복의초석(cornerstone)이깔아져가는회복세의국면으로접어들고있다는느낌을지울수가없다. 일시적이아니라제대로회복싸이클에접어든것같은훈훈한기운을이곳저곳에서감지할수있다. 따라서지금주택구입을하려고시장에나와있는바이어들은현부동산시장의변화를제대로인식하면서좀더부지런히움직이면서계속해서주택구입에나서야구입할수있을것같다. 그냥에이전트가제공하는매물정보에만의지하지말고본인들이인터넷이나기타부동산정보매체를통해구입해나서야현재와같이매물부족과가격상승이동시에일어나는시장에서성공적으로주택을구입할수있다. 가격이 3,6개월전보다 5-10% 올랐다고가격이떨어지기를기대하다간결국 10-20% 더올라간가격으로주택구입을할수도있게됨을알아야한다. 특히한인들이늘가장많이하는하기쉬운실수중에하나는가격이상승하는초반기에몇달전가격과비교하면서구입을계속미루다가결국은가격이가장높은피크점에서뒤늦게구입흔히상투를잡는구입싸이크를되풀이하게되어조금만시장이하락세로돌아서도주택유지가힘들어지면서결국에는주택포기라는악수로이어지는이번주택시장붕괴를통해뼈저리게경험했다. 다시는생각하기도되풀이하기도싫은과거다. 하지만시장의변화를제대로읽지못한다면똑같은실수를두번, 세번도할수있음을명심해야한다.


  • 은행의 선택 –숏세일냐? 차압이냐? 융자조정이냐?

    숏세일을 하면차압하는것보다 은행측에 더 유리한가? 가끔 이런 질문을 받게 된다. 대답은 은행의 형편에 따라서 달라질 수 있다는 것이다. 은행들도 일반 사업체와 똑같이 이익을 내야만 생존 할 수 있다. 숏세일이 차압보다 더 유리하다면 당연히 숏세일을 선택하게 되는 것이은행들의 생리이다. 하지만 지금과 같이 시장이 활성화 될 조짐을 보이면서 가격이 상승추세라면 차압을 하는것이 숏세일보다 더 낮을 수있다고 판단하여 차압의 숫자를 늘릴 수 도 있게 된다. 지난 6개월간 한인들이 많이 사는 지역을 중심으로 차압과 숏세일매물의 매매가격추이를 보면 차압매물의 급격한 감소로 인해 차압매물을 구입한 경우 심한 구입경쟁으로 인해 실제로 비슷한 조건의 숏세일매물에 비해 더 높게 매매가 된 경우를 종종 볼 수 있다. 반면 숏세일매물을 구입한 경우차압매물 구입보다 구입가격면에서 바이어 입장에서 더 유리한 경우가 많았다. 최근 은행들은 차압을 한다해도 매물부족으로 인한 구입경쟁으로 인해 자신들의 차압매물이 시장가격에 근접한 가격을 받을 수 있다는것을 잘 알고 있다. 하지만 이러한 단순 매매가격에 따른 손해 줄이기 보다는 은행들의 선택은 훨씬 더 복잡한 과정을 거쳐 숏세일, 차압, 융자조정등을 결정하게 된다. 2005년이후에 은행들은 주택바이어들에게 융자를 해준후 적게는 몇 백개씩 많게는 몇 천개씩의 론을 함께묶어매달 일정이자를 원하는 기관투자자들에게 판매를 하였다. 이 때 은행들은 기관 투자자들을 위해주택소유주들로 부터 매달 받게 되는 페이먼트및 기타 서비스를 대행서비스를 하게 된다. 이러한 서비스를 제공하는 은행들을 관리은행(Service Provider)이라고 하며매달 서비스 수수료등을 통해 이익을 만들어 내게 된다. 대표적인관리 은행들로는 BOA, Chase, Wells Fargo, Citi등을 들을 수 있다. 이러한 관리은행들은 관리만을 하고 대부분 자신들은 직접 투자는 하지 않은 상태여서 주택가격의 하락이나 차압여부에 상관없이 서비스를 계속제공하는한 여러가지 명목의 수수료를 계속 투자자들로 부터 받게 된다. 따라서 이들 관리은행들은 주택가격하락이나 차압, 숏세일의 결정등 주택소유주들의 딱한 처지보다는 많은 경우 자신들에게 수수료가 더 많이 생기는 유리한 쪽으로 움직이기 마련이다. 실제로 지난 2년간 오바마 정부측으로 부터 제공되는 각종 숏세일 인센티브로 인해 숏세일을 승인하는것이 융자 조정을 허락해 주는것에 비해 관리은행측에 훨씬 큰 이익을 가져온것으로 조사되었다. 이러한 자료를 통해 보면 관리은행들이 왜 그렇게 융자조정에 소극적이며 인색하게 대처해 왔는지 극명하게 나타나고 있다. 융자조정에 비해 관리은행들에게 더 큰 수익을 가져다 주는 차압이나 숏세일은 왜 꾸준히 진행되고 있는지에 대한 대답도 바로 여기에 있다. 또 관리은행들은 일반적으로 투자자들에게 차압 혹은 숏세일의 선택에 대한 조언도 하게 되는데 이 또한 자신들에게 이득이 더 많이 생기는 쪽으로 조언을 하게 되는것은 말할 필요도 없다. 최근 신문광고중에숏세일시 마치 자신들이 은행과 잘 협상하여많은 이사비용을 받아낸것 처럼 광고를 하는경우를 보게된다. 하지만 이러한 관리은행들의 일반적인 관행에 비추어 보면 이러한것은 전혀 사실이 아닌것을 알게 된다. 숏세일을 담당하는 에이전트나 주택소유주의힘든 경제적인 사정을 호소하며 더 이사비용을 요구한다고 해서 관리은행이나 투자자들이 더 많은 금액을 지급하는것이 아님은 쉽게 알 수 있다. 위기에 처한 주택소유주들은 숏세일, 차압, 융자조정 모두 관리은행과 투자자들이 조금이라도 자신들에게 이득이 되는 쪽으로 철저하게 움직이며 결정한다는것을 알아야 한다. 개인적인 어려움 호소나처한 급박한 상황은 거의 무시되며 자신들의 손해를 줄이려고 하는것은 과연 은행들이나 투자들만의 관행은 아닌것 같다. 지난 몇 년간 주택시장의 힘든과정을 겪으면서 주택시장뿐만 아니라 여러곳에서 철저하게 이득만을 추구하는 냉혹한 자본주의의 참 맛을 우리 모두 경험했다. 자본주의에서 일어 나는 대부분은 경제활동이 이익창출에 있음을 재인식하고 주택위기의 몰린 홈오너들은 은행측의 선처보다는 본인들의 각자의 사정을 정확히 인식하여 자신에게 유리한 방향으로 대처하는 것이 무엇보다는 중요하다.