스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
Cell: (213) 590-5533

  • 현 주택시장의 두얼굴

    요즈음 이구동성으로 바이어에게서듣는것은 “시장에 집이 없다”라는 말이다. 시장에 집이 없다는 의미는 주택시장이 회복하고 있다는 청신호임에는 분명하다. 남가주의 경우 주택가격이 일년전에 비해약 15% 상승한 것으로 나타나고 있다. 또 차압매물의 숫자도 작년대비 약 30% 급감된것으로 최근 발표되었다. 숏세일의 숫자는 소폭 늘어 났지만우려할 수준은 아닌것으로 보여지고 있다. 정부에서 2015년 상반기까지 이자율을 현재와 같이 초저금리로 지속하겠다고 약속함에 따라 바이어들이 대거 시장에 유입되고 있다. 일례로 같은 수입의 바이어가 5%이자로 $500,000 융자를 받을 수 있었다면 현재의 3.5%이자대에서는 $600,000까지 융자를 받을 수 있다. 월페이먼트는 같은데 이자율이 낮아지면서 $100,000만큼 더 구입여력이 생기는것이다. 5%대의 이자율시장은 3.5%대로 진입하면 약 20%의 가격상승을 유발할 수 있다는 것이다. 작년10월 캘리포니아 중간주택가격에 비해 올 10월중간가격주택이약 15% 상승한것도 바로 이자율의 하락에 의한것임이증명되고 있다. 지난 2년간 지속적으로 내리던 이자율정책에도 꿈적하지 않았던 주택시장이 고용증가나 저변경제의 활성화는 거의 움직임이 없는데도이자율에 의해 드디어 움직이기 시작한 것이다. 주택시장이 움직이고 있는것은 분명히 청신호지만 실제 거래내용을 들여다 보면 꼭 시장이 바람직한 방향으로 가고 있지 않아 보인다. 주택시장의 활성화가 시작되려면 일단 차압, 숏세일등의 비정산 매물이 시장에서 빠른시일내에 해소 되어야하는데 아직도 약 600만채가 차압절차중이거나 페이먼트체납 매물로 대기하고 있다. 또 현재 페이먼트는 내고 있지만 깡통주택이여서 경제여건의 호전여부에 따라 집을 포기 할 수 있는 잠정적인 매물도 이 숫자만큼 되는것으로통계자료는집계하고 있다. 따라서 주택경기회복과 동시에 미국경제 전반이 활성화해야만 비정상매물의 주택시장유입을 차단하면서 시장이 정상화의 길로 들어설 것으로 보인다. 현재 시장의 가격상승은이자율과 더불어 선거등의 여러변수로 인해 차압의 속도가 느려지며 차압매물 공급이 대폭줄어들면서 생긴 일시적인 매물부족현상도 한 몫을 담당하고 있어 선거가 끝나고 내년 상반기를 지나야 주택시장의 방향이 더욱 분명한 색깔을 나타낼 수 있을것 같다. 또 주택시장이 진정한 안정세로 접어들기 집에 에퀴티가 쌓이면서 정상매매후 더 큰 주택으로 옮겨가는 Step-Up 마켙이 활성해 되어야한다. 하지만 지난 수년간 주택시장의 매매모양은 차압, 숏세일이 주종을 이루면서 매매후 더 큰 주택을 구입하여 이사가는것이 아니라오히려 집을 포기후 렌트마켙으로 유입되면서 임대주택시장만활성화되었다. 더우기 지난 2년간주택구입자들의 30%이상이 실제 거주목적이 아닌 투자목적이어서 구입후 상당수가 임대용으로 돌려짐으로 Step-Up시장의 활성화에는계속걸림돌로 작용하고 있다. 하지만 분명한것은 사상 최저 낮은 이자율이 계속되는한 주택가격의 상승은 일정 상한선까지 오를 수 있어 바이어들은 망설히 필요없이 과감히 주택구입에 나서야 한다. 11월 선거후 내년상반기에 매물증가 가능성에 따른일시적인 가격조정이 있을 수 있지만 가격조정이 있더라도 소폭의 하락세일 가능성이 높고저금리인 상태에서 주택시장은 비정상쪽 보다는 정상적인 방향으로 갈 확률이 높기 때문이다.하지만 최근 일부지역에서는이전과 같이 과열우려를 나타낼 수준으로 오른 가격으로 내 놓은 매물도 있어 가격이 오른다는 막연한 기대로 무리한 가격에 구입을 한다면 또다른 주택시장의 파동을 몰고 있음을 유념 해야한다. 구입은 하되 정상적으로 오른 만큼만 쫒아가는 지혜가 필요하다. 시장회복은 앞으로도 엎치락 뒷치락하면서 정상화까지는 아직도 많은 시일이 걸릴것으로 보여지기 때문이다.


  • 재산세 조정 신청 방법

    세금내는것을 즐겨하는 사람은 많이 없을 것같다. 세금을 적게내려고 탈세를 하면 안되지만 절세해서 합법적으로 세금을 적게내는것은 요즈음같이 어려운시기에는 꼭 필요한 지혜가 아닌가 한다. 부동산가치하락으로 많은 분들이 경제적인 고통을 겪고 있다. 부동산가격이 하락하면 소유한 부동산에 부과되는 건물재산세도 덩달아 감소되어하는데 부동산가격이 떨어지는 속도만큼 빨리 떨어지지 않는것이 재산세가 아닌가 싶다. 그러면 재산세를 어떤 방법으로 낮출수 있을까? 매년 10월이 되면 모든부동산 소유주들은 건물재산세 납부고지서를 해당부동산이 소재한 카운티로 부터 받게된다. 건물오너는 고지서를 받게 되면 부동산 소유주들은 지난해와 비교해 얼마만큼의 재산세가 올라가고 내렸갔는지를 자세히 비교해 보아야한다. 재산세를 관리하는 카운티과세국(County’s Assessor’s Office)에서는 지난 수년간 부동산가격이 많이 내려간 것을 감안하여 재산세 과세기준을 그동안 많이 하향조정했다. 하지만 주변시세와 비교하여 아직도 자신의 소유부동산의 과세금액이 높다고 생각되면 재산세이의 신청을 통해 재산세 세금 조정을 시도해야한다. 상업용부동산이 아닌 일반 주택의 경우 재산세조정신청은 일반주택소유주들도 쉽게할 수 있으며 과정도 비교적 간단하다. 세금조정이의 신청은 1978년 발의된 주민발의안 8에 근거한 Temporary Decline-In-Value Reassessment 폼을 작성, 제출하므로 시작될 수있다. Temporary 라는 단어가 의미하듯 과세기준의 하향조정은 임시적이며 부동산의 가격이 카운티가 가지고 있는 과세기준이상으로 초과 할 때는 카운티과세기준액과 시세 중 낮은 가격으로 과세기준이 적용된다. 이 폼은 각 카운티 Assessor’s Office 웹사이트를 통해 쉽게 다운로드 받을 수있으며 카운티마다 양식은 조금씩 다르다. 또 전화나 우편으로 신청해서 받을 수 있다. 재산세조정과정에서 카운티 과세국이 삭감의 기준으로 삼는 것은 최근에 해당주택의 인근지역에서 매매된 비슷한 크기와 상태의 주택들과 가격을 비교해 보는것이다. 재산세과세기준은 매년 1월1일을 기준으로 책정되기때문에 1월1일을 기준으로 그 해 3월31일까지 매매된 주택들을 근거자료로 제출하면 된다. 비교대상주택을 제출시는 최소 2개이상의 비교대상 주택매매 테이타를 제공해야한다. 재산세 과세기준일자인 1월1일에 근접한것을 제출할 수록 재산세조정에 유리하며 이러한 매매자료는 zillow.com, realtor.com, Redfin.com 등의 소비자 주택웹사이트를 통해 일반인도 쉽게 구할수 있다. 막연히 자신의 소유부동산 가격이 많이 내려가 있는것으로 가정해서 무작정 얼마를 감해 달라고 요구하는것은 카운티과세국에서 보면 전혀 근거없는 이의 신청으로 받아들여 세금조정혜택을 볼 수 없게된다. 부동산소유주들은 매년 7월달에 자신의 소유건물에 대한 재산세산정 기준통보서(재산세 고지서와 다름)를 카운티재산국으로 부터받게된다. 이 통지서는 10월달에 나오게 될 재산과세기준이 어떻게 책정되었는가를 알려주는 일종의 사전 통지서인 셈이다. 이때 부동산과세기준에 이의가 있는 부동산소유주는 재산세 이의신청을 11월30일까지 신청해야한다. 해당카운티는 이의신청 접수 후 다음해 6월30일 까지 재산세감면승인 여부를 우편으로 통보하게 되며 재산세는 새롭게 조정된 부동산가격을 기준으로 책정되게 된다. 재조정된 과세기준은 임시적이며 매년 재산세과세국에서 해당년도 1월1일 시세를 기준으로 매년 새롭게 책정할수있다. 시장이 활성화 되면 카운티재산세 과세기준도 시장가격을 반영하여 재조정되는것을 잊으면 안된다.


  • 차압부동산용어설명

    최근 몇년간 부동산시장이 붕괴되면서 차압, 숏세일매물등의 비정상매물이 부동산거래의 주류를 이루고 왔다. 최근 부동산 경기의 조금씩 회복이 시작되면서 일반거래물량도 늘어나고있지만 아직도 많은지역에서는 차압, 숏세일 매물이 전체 매매물량의 상당수를 차지하고 있다. 차압이나 숏세일등의 거래에서 일반 부동산거래에서 쓰는 용어와 달리 처음 들어보는 생소한 용어들이 많이 쓰여져서 여간 혼란스럽지가 않다. 오늘은 주택차압과정에서 생기는 여러가지 용어들을 간략하게 설명해본다 . Notice of Default(NOD) :은행이차압의 시작을 알리는 것으로 법원을 통하지않고(Non-Judicial) 은행측 대리인이 주택 소재 카운티에 NOD를 등기함으로 차압절차가 시작된다. 이때 그동안 밀린 페이먼트 금액도 함께 등기하게된다. NOD는 90일간 지속되게 되며 이 기간중에는 은행이 경매 처분을 할 수 없다. 이러한 90일간의 유예기간을 두는 이유는 주택오너가 그동안 밀린 페이먼트를 모두 갚고 다시 자신의 집을 경매 위기에서 건져낼 수 있게 하기 위한 일종의 주택 오너를 보호하기 위한 장치인 것이다. NOD 통지후 90일이 지나면 은행은 그 이후 NOT라는 거쳐 경매를 통해 주택이 처분되게 된다. Notice of Trustee’s Sale(NOT/NTS) : 주택경매를 한다는 최후통지서이다. 경매에 관련된 중요한 서류이기 때문에 주택 바로 정문이나 사람들의 눈에 잘뜨이는 곳에 붙이게 된다. 또 등기우편으로도 주택 소유주에게 전달하게 된다. NOT공고는 경매일 기준으로 최소 21일전에 사전 경매공고를 해야 경매를 할 수 있다. 따라서 주택을 차압을 하려면 은행은 NOD의 90일유예기간과 NOT의 21일 합한 최소 111일이 필요하게 된다. Real Estate Owned(REO) : 차압의 마지막 단계인 경매에서 낙찰자가 없을 경우 은행이 주택소유권을 가져 가게 되며 이때 은행이 소유하게 되는 부동산을 REO라고 부르게된다. 소위은행소유매물이라고 부르는 부동산을 일컫는다. Deed of Trust –주택소유주(Trustor)가 은행(Beneficiary)에서 주택을 담보로 융자하는 조건으로 저당권을 은행이 지정한 기관(Trustee)에게 위임하는 서류를 말한다. Deed of Trust는 아래 3부분으로 나누어지게 된다. 은행에서 돈을 빌리면서 주택을 담보권을 제공하는 주택오너(Trustor)와 담보권을 통해 문제가 발생시 주택을 경매하여 돈을 회수하는 은행(Beneficiary), 그리고 은행에서 담보권을 위임받아 모든 차압 및 경매절차를 진행하게 되는 경매인(Trustee)로 구분하게된다. Junior Lien - 1차융자이외에 등기상에 기록된 모든 채무를 말한다. 채권순서상 가장 우선 순위인 1차융자에 대한 담보권은 Senior Lien이라고하며 차압경우의 특별한 경우를 제외하고는 1차 담보권 은행에서 모든 차압절차를 밟게된다. 경매를 하게 되면 경매 낙찰가격이 1차융자액수보다 적으면 나머지 모든 Junior Lien은 경매 종결과 동시에 모두 없어지게 된다. 하지만주택에 대한 재산세는 남아있게 된다. Reinstatement Period –차압절차중NOD(Notice of Default)가 등기된 후 주택오너가 밀린 페이먼트를 모두 납부하고 주택을 이전과 같이 다시 경매위기로 부터 재소유할 수 있는 기간을말한다. Reinstatement 기간은 NOD 등기된 후 90일동안만 주어지며 이 기간안에 밀린 페이먼트를 해결하지 못하면 경매로 넘어 가게 된다. 하지만 차압매물로 은행들이 골치를 앓고있는 요즈음은 경매날짜가 잡힌 NOT(Notice of Trustee’s Sale)이후에도 밀린 페이먼트만 은행과 해결하면 주택을 계속 소유하게 허용하고 있다. 경제가 어려워지면서 여러가지 평소때 쓰지 않는 용어들이 접하게된다. 생전 접해보지 못한 용어들로 인해 두렵기도 하고 혼란스럽기도하다. 이럴수록 더 정신을 바짝차리지 않으면 더 손해를 볼 수 있다. 차압에 직면했다면 먼저절차와 용어를 잘 이해하고 있어야 어려운 가운데서도 지혜롭게 모든 것을 잘 정리하고 후일을 기약 할 수 있게 된다.


  • 임파운드 어카운트(Impound/Escrow Account)

    은행에서 융자를 하다 보면 임파운드 어카운트라는 말을 종종 듣게 된다. 많은 은행들은 주택구입시 20% 미만의 다운페이를 하는 구입자에게 매달 페이먼트 뿐아니라 주택보험, 재산세등 주택유지에 소요되는 기본 경비를 매달 함께 납부하게 한다. 이것을 임파운드 혹은 에스크로 어카운트라고 한다. 20%미만의 적은 다운페이의 주택구입자들은 20%이상의 다운페이를 하는 구입자들에 비해 상대적으로 은행측의 위험도가 당연히 높아지게 된다. 일시불로 내야 하는 많은 금액의 재산세미납으로 인한 카운티 정부로 부터 강제 세금 경매조치나 보험료 미납으로 인해 화재등의 사고로 인해 주택이 손실로 부터 은행이 보상을 받지 못하는것을 미연에 방지하기 위함이다. 은행으로는 재산세, 보험미납으로 인해 발생할 수 있는 손실을 자신들이 모든것을 관리하게 되므로 자신들을 보호할 수 있는 일종의 안전장치와 같은 셈이다. 은행들이 20% 다운페이먼트를 기준으로 이러한 임파운드 어카운트와 같은 벌칙을 가하는 이유는 주택소유자가 페이먼트를 못내서 은행이 주택을 차압하는데 소요되는 비용이 일반적으로 주택가격의 20%라는 은행들의 전통적인 통계수치에 근거해서다. 임파운드 구좌에는 보통 주택 재산세와 집 보험료를 월별로 계산 2~3달치를 주택 소유주가 항상 잔고로 유지하는 것을 원칙으로 하고 있다. 예를 들어 A라는 주택 소유주가 한달 재산세가 300불이고 보험료가 100불이라고 한다면 임파운드 구좌에는 재산세와 보험료를 합산한 400불의 2~3달치인 800불~1,200불을 잔고를 항상 유지해야 하는 것이다. 잘 아는대로 주택 재산세는 1년에 2번에 나누어 내고 보험료는 주로 1년에 한번만 내게 되지만 임파운드 구좌를 갖고 있는 주택 소유주는 재산세와 보험료를 월별로 계산 매달 한달치에 해당하는 금액을 자신의 집 페이먼트와 함께 납부해야 한다. 임파운드 구좌를 관리하는 회사는 일년에 한번씩 정산하게 법으로 규정되어 있어 구좌 잔액이 정해진 잔고보다 많을 경우 주택 소유주에게Refund를 해 주어야 하며 모자라는 경우는 주택 소유주로 하여금 추가로 상승분을 납부케 하는 것이 일반적인 통례다. 재산세와 보험료는 내려가는 경우보다는 매년 올라가는 것이 보통이므로 임파운드 구좌가 있는 경우는 매달 임파운드 구좌로 적립해야 하는 금액이 조금씩 늘어나는 것이 보통이다. 임파운드 구좌는 렌더들이 강제로 열게 하는 경우도 있지만 재산세나 보험료를 1년에 목돈으로 내기를 원하지 않는 주택 소유주들도 렌더와 상의 이 구좌를 개설할 수 있다. 이렇게 해 두면 매월 일정금액을 적금하는 식이 되어 재산세와 같은 목돈을 쉽게 해결할 수 있는 방법이 될 수 있다. 또 임파운트 어카운트에 포함 되는것으로 흔히 20% 미만을 다운했을 때 강제적으로 구입해야하는 PMI (Private Mortgage Insurance) 보험료도 포함된다. PMI란 집을 구입할때 20%미만의 다운페이를 하고 구입하는 경우 렌터들이 자신이 융자 해준 융자를 안전하게 회수하기 위해 바이어들에게 의무적으로 구입하게 하는 융자 보험이다. 만약 페이먼트를 못하게 되면 PMI가 은행 손실분을 보전해 주는 방식이다. 하지만 PMI는 재산세나 보험료와 같이 주택을 소유하는 동안 계속해서 필요한 것이 아니라 주택가격이 상승하여 자신의 주택 에퀴티가 20% 를 넘게 되면 면제를 신청할 수 있게 된다. 최근 은행들이 추세는 5년안에는 주택가격이 충분히 올랐라서 20%이상의 충분한 에큐티가 있어도 PMI없애는 것을 허락하지 않고 있다. 5년안에 PMI를 없애고 싶다면 재융자를 통해 주택감정가격의 80%미만 만을 융자를 하게 되면 20%이상을 다운페이 한 것으로 간주 되어 PMI는 당연히 없앨수 있게 된다. 요즈음 저가 주택에서 유행하는 FHA융자는 모두 이 PMI를 구입해야 한다. 임파운드 어카운트는 주택소유주들이 볼 때는 필요악(Necessary Evil)이라고 볼 수도 있다. 주택소유주는 원하지 않아도 이것이 없이는 돈을 빌려주지 않기 때문이다. 요즈음 같이 융자가 까다로운 경우는 은행에서는 조금이라도 위험이 있다고 생각하면 몸을 사리며 주택소유주들에게 모든 책임을 넘기려는 추세이기 때문이다.


  • LA시 렌트컨트롤 조례

    지난 10년간 LA 인근에서 한인들이 투자용 부동산으로 가장 많이 구입한 것이 아마 Duplex, Triplex, 혹은 Fourplex와 같은 소형 인컴유닛이 아닌가 싶다. 오렌지카운티와 같은 외곽지역에는 비교적 이러한 다세대 주택이 많이 없지만 옛부터 인구밀도가 높아 상대적으로 주택을 지을 땅이 부족한 LA지역은 이러한 다세대 주택이 많다. 많은 투자액수를 요구하는 커머셜 부동산 투자에 비해 50만불미만 정도의 비교적 적은 20-30% 정도의 다운페이먼트만 있으면구입이 가능한 것이 무엇보다도 소액투자들에게 매력으로 작용했던 것 같다. 한인투자자들이선호하는 지역은 한인타운을 중심으로 반경 1 mile내에 집중되어 있다고보면 된다. 한인들은투자시 건물상태와 함께 입주해있는 입주자들의 인종분포를 중요시한다. 선호하는 인종으로는 말이 통하는 한인입주자들이나 우리와 친밀한 관계에 있는 히스패닉 입주자를 선호한다. 오늘은 인컴유닛을 구입, 소유하면서 가장 소유주들과 빈번하게 발생하는 LA시 렌트컨트롤 조례에 대해 알아 보겠다. 렌트컨트롤 조례는 아파트 등의 임대용 부동산에 거주하는 입주자들을 보호하기 위해 만든 LA시 조례다. 렌트컨트롤의 적용을 받는 도시는 LA시 전체지역과산타모니카, 할리우드 일부지역이다. 자신의 소유 임대건물이 LA렌트컨트롤에 해당이 되는가는 아래의 세가지질문에 모두 YES 인 경우는 해당이 된다고 보면된다. 첫째. 소유건물이 LA시에 속해 있는지다. 둘째. 소유 임대용 건물이 두유닛(Duplex)혹은 그 이상의 임대유닛이 있는지? 셋째. 소유건물이 1978 이전에 지은 건물인가이다. 위의 세가지 질문에 모두 YES라고답했다면 자신의 소유건물이 LA시의 렌트컨트롤에 해당되며 해당 조례규정에 따라야한다. LA 렌트컨트롤에 해당되는 건물을 소유한 오너에게 가장 불리한 조항은 렌트비를 마음대로 못 올린다는것이다. 매년 LA시에서 정해준 한도내에서만 그해 렌트비를 인상할 수 있다. 연 2-5%수준에 서결정되며 최대 인상폭 이상은 인상할 수 없게 법으로 규정하고 있다. 간혹 한인투자자 중 인컴이 지나치게 낮게 나오는 인컴유닛을 구입하면서 입주자들을 다 내보내고 렌트비를 올려서 다시 임대하려는 분들이 있다. 몇몇 예외조항들이 있기는 하지만 LA 렌트컨트롤 조항은 입주자들을 그저 렌트비를 인상하기 위해 오너 임의로 내보내는 것을 금지하고 있다. 하지만 몇몇 예외조항이 있는데 그 중 하나는 오너 자신이나 오너의 family 가 직접자신의 소유 건물에 들어와 살기를 원하는 경우다. 하지만 오너가 직접 입주하는 경우라도 현재 살고있는 테넌트를 마음대로 내보낼수있는 것이 아니라 오너가 현재 입주한 테넌트에게 법에서 규정한 이주비용(Relocation Fee) 을 지급해야한다. 이주비용은 $7,300 - $18,300 까지테넌트 가족숫자나 senior(62세이상)등의 여부에 따라 금액이 결정된다. 오너 자신이 입주하는 대신 매니저를 고용해서 입주케하는 경우도 오너가 직접 입주하는 것과 같은 조건을 적용받는다. 하지만 건물오너가 입주를 한다고 테넌트를 내보내고 자신은 입주 않은채 이전에 보다 비싼 렌트비를 받고 임대를 하게 되면 법에 저촉을 받게 된다. 간혹 한인중에는 건물수리를 이유로 입주자를 내보낼 수 있는가 질문하시는 분들이 있는데 현재법으로는 이것을 금지하고 있다. LA시로부터 건물붕괴위험이나 허가없이 지어서 임대를 하지못하도록 시정명령을 받은 경우만 입주자들을 내보낸 후 위반사항을 수리할 수 있다. 하지만 수리후에도 렌트비를 오너 마음대로 책정하는 것이 아니라 이전 렌트비 수준에서 다시 재임대해야한다. 적지않은 숫자의 한인들이 인컴유닛을 이미 소유하고 있거나 앞으로 투자를 계획하고 있다. 투자지역도 점차 확대 되어가고 있다. 하지만 대부분의 투자자들이 임대용 다세대 주택에 관한 법, 조례등에 이해가 부족한 상태이다. 입주자들과 건물오너의 인간적인 관계가 가장 중요하지만 오너와 입주자간의 분쟁시 관계법규를 잘 이해하고 대응하는 것 또한 중요하다. 인컴유닛등의 주거용 투자부동산을 가지고 있는 분들은 수시로 변하는 해당시 조례규정을 잘 알아야 추후에있을 수도 있는 문제에 효율적으로 대응할 수 있다.


  • 융자조정이냐 숏세일이냐

    최근 들어 은행들의 융자조정에 대한 적극성이 늘어나면서 조금씩 융자 조정을 받고 있는 사례가 늘고 있다. 빚이 현시세보다 많은 소위 깡통주택소유주은 늘 융자조정과 숏세일 사이에서 많은 고민을 하게 된다. 경기가 좋아진다든지, 주택시장이 회복되고 있는 조짐이 보인다는 등의 뉴스가 있을때는 어렵지만 어떻게 해서든 융자조정을 통해 집을 계속 유지하기를 원한다. 하지만 주택시장사정이 좋지 않거나 계속 경기가 좋지 않을 때는 숏세일을 또한 염두에 두는것도 사실이다. 융자조정과 숏세일중 어느것이 유리한지는 각자 개인이처한 사정에 따라 달라질 수 밖에 없다. 융자조정의 장,단점은 무엇일까? 융자조정의 경우 일단 조정된 새 페이먼트로 당분간 어려운 고비를 넘길 수 있게 된다. 또 자녀들이 아직도 그 지역에서 학교에 다니든지 현재 거주하고 있는 주택을 처분하기 상황인경우 융자조정이 필요하다. 하지만 힘겹게 받은 융자조정이지만 주택경기가 쉽게 살아날 전망이 보이지 않을 수록 점차 주택소유에 대한 애착이 없게 된다. 또 융자조정때문에 나빠진 크레딧도 늘 마음에 부담을 주게된다. 특히 현재 시세에 비해 20만불이상 차이가 나는 깡통주택을 소유한 분들의 많은 경우는 자녀들의 고등학교 졸업과 함께 소유주택을 처분을 염두에 두는 경우가 많다.대부분의 융자조정은 원금이 더 불어나게 된다. 그 이유는 페이먼트만 조정되고 실제로 혜택을 주는 원금삭감을 받는 경우는 극히 드물기 떄문에 그동안 밀린 페이먼트까지 합쳐서 고스란히 새로 책정된 원금에 가산 반영되기 떄문이다. 결국 현재와 같은 주택시장 회복속도로는 상당기간이 지나서야 겨우 은행빚을 정리 할 수준이 되게 된다. 흥미로운 사실은 힘들게 받은 융자조정을 받은 주택소유주가 1년안에 다시 집을 포기하는경우가 50%이상이라는 점이다. 가장 큰 이유는 경기회복이 더디어 지면서 집값회복에 상당시일이 걸리리라는 실망감때문이다. 실제로1년이상 은행과 힘든 씨름을 해 얻은 융자조정을 포기하고 숏세일로 주택을 처분한 후 다시 시작하려는 한인들도 주변에서 가끔 볼 수 있다. 융자조정을 받은 주택소유주들의 많은 숫자가 경기회복이 지연되면 될수록 점차 소유쪽에서 처분쪽으로 기울어져 간다는 것이다. 매일 주택유지와 처분사이에서 수시로 고민을 하게 되는것이 현재 융자조정의 현주소이다. 진정한 융자조정의 효과를 보기 위해서는 원금삭감이 우선되어야 하는데 이 또한 녹녹치 않다. 원금삭감을 전면 실시하게 되면 페이먼트를 잘 내고 있는 우량 주택소유주들까지 덩달아 페이먼트를 안내고 융자조정을 신청하는 엄청난 부작용을 유발할 수 있기 때문이다. 은행들도 진짜와 가짜를 가려내는 힘겨운 싸움을 해야 하기에 은행들의 참여도는 낮을 수 밖에 없다. 또 시행에 따른 은행손실분을 충당할자금의 확보도 쉽지않다. 이 반면에 숏세일의 장,단점은 무엇인가? 먼저 2012년 올해말까지 숏세일로 정리를 하는 경우 융자손실분에 대한 어떠한 법적책임으로 부터도 자유스럽게 된다. 한인들의 경우 집값이 올랐을때 꺼내 쓴 2차.3차 융자도 말끔히 정리할 수 있다는 장점이 있다. 특히 2차 융자금액이 10만불이 넘는 경우는 숏세일을 올해 안에 고려해 보는것이 좋다. 10만불이라는 돈을 벌어서 갚는다고 생각해 보면 까마듯한 미래의 일이라고 느껴지게 된다. 또 2012년 올해말까지 숏세일을 하게 되면(숏세일이 종결되는경우) 융자손실차액에 따른 추가 소득 부분인 은행측의 1099 발행에 따른 추가 소득세금에 대해서도 자유스럽게 된다. 오바마정부의 특별법에 의해 2012년안에 숏세일을 하게 되면 융자손실분 200만불까지 소득으로 간주되지 않게되어 소득세를 별도로 물지 않아도 된다. 단점으로는 융자조정과 마찬가지로 크레딧의 손상이 되게 된다. 깡통주택을 가지고 늘 융자조정과 숏세일사이에 끊임없이 고민하게 만드는 현실이 슬프지만 당분간은 계속이러한 고민을 안고 가야하는것이 현재 주택시장의 서글픈 현실이다.


  • 1031 Exchange

    1031 exchange는 미국주류사회에서 투자용 부동산에서 재산증식의 수단으로 자주 사용되는 강력한 재산 증식의 한 방법으로 투자용부동산을 거래할 때 꼭 알아 두어야 하는 매매방식이다. 한인들도 샤핑센타, 아파트등 투자용부동산거래가 늘어 나면서 자주 사용하는 재산증식 방법중에 하나다. 그러나 좋은 재산 증식방법이긴 하지만 이 1031 Ex는 엄격한 시간상의 제약등 복잡한 규정을 따라야 혜택을 볼 수가 있어 세심한 준비와 주의가 필요하다. 1. 1031 Exchange란 어떠할때 사용되는가? A라는 사람이 3년전에 100만불짜리 조그마한 샤핑센타를 샀다고 하자. 3년이 지난 지금 이 건물을 250만 불에 팔았다고 하면 건물을 매매해 이익금 150만불이 발생했을시 현 세법 상Capital Gain Tax라는 세금을 내야한다. 이 세금을 안 내는 방법이 있다면 얼마나 좋겠는가? 하지만 현 세법에서는 불행하게도(?) 세금을 안낼수 있는 방법은 없다. 세금을 안 낼수 있는 방법은 없지만 세금을 뒤로 미루는 것은 1031 Ex를 통해 가능하다. 즉 A가 매매한 250만불로 250만불 이상되는 투자용 건물을 1031 Ex 룰에 의해 구입한다면 매매후 발생한 이익금150만불에 대해 세금을 연기시켜 주는 것을 말한다. 만약 A가 계속해서 1031 Ex를 통해 건물을 구입, 매매 하는것을 되풀이 한다면 1031 Ex를 기간에는 세금을 계속 연기할 수 있다. 여기서 가장 조심해야 할 점은 세금을 연기하는 것이지 안 낼 수 있다는 것이 아니다. 1031 Ex를 더이상 안하게 되면 이때까지 누적된 세금을 모두 내야 한다. 2. 어떤 경우 1031 Ex를 할수있는가? 임대 수입이 나오는 상가, 아파트, 혹은 투자용으로 구입한 땅등이 이것에 해당된다. 단 개인이 살고 있던집이나 개인용도로 사용되는것 (예를 들어 Vacation Home)은 1031 Ex에 해당이 안된다. 특수한 경우지만 비스니스 자체도 1031 Ex가 가능하다. 예를 들면 카워시, 개스 스테이션같은 비즈니스를 말한다. 3. 소유하고 있는 부동산을 판후 어떤 종류의 부동산을 1031 Ex로 구입 가능한가? 현재 매매하고 있는 건물이 어떤 종류가 되었든지 상관없이 투자용이라면 새로 구입하는 부동산도 투자용이어야 한다는 것이다. 예를 들어 아파트를 소유하다가 본인이 거주할 일반 주택으로 갈 경우는 1031 Ex의 혜택을 볼수 없다. 그러나 같은 경우라도 주택을 구입한 후 임대한다면 1031 Ex의 혜택을 누릴 수 있는 것이다. 4. 그러면 부동산 매각 금액중 얼마를 다시 재투자해야 1031 Ex의 혜택을 볼수 있는가? 건물 매각시 에스크로등 매매에 소요된 경비를 뺀 모든 이익금은 새로 구입하는 건물로 100% 투자되어야 한다. 예를 들어 부동산 매각후 50만불이득을 보았다고 하자. 이 금액중 10만불을 다른 곳에 사용하고 나머지 40만불만 재투자 했다면 개인 용도로 사용된 10만불에 대해서는 세금을 내야 한다. 5. 매입하는 부동산 가격에 제한이 있는가? 매각한 부동산 가격보다 같은 금액이거나 더 많은 액수의 부동산을 산다면 전혀 문제가 없다. 예를 들어 100만 불짜리 임대용으로 소유한 부동산을 매각 후 매각 금액보다 2배가 비싼 200만불짜리 샤핑센타를 구입해도 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 소유 부동산을 100만불에 판후 80만불짜리 임대용 부동산을 산다면 투자를 안 한 차액 즉 20만불에 대한 세금을 내야한다. 6. 1031 Ex에 시간상의 제약은 있는가? “ 45-Day”와 “180-Day”라는 Rule 이 있다. “45-Day” 룰은 소유 부동산 매매종결후 45일 이내에 매입하고자 하는 부동산을 지정해야 하는 룰이다. 이 45일을 경과하게 되면 더 이상 1031 Ex의 혜택을 볼수 없게 된다. “180-Day” 룰은 소유부동산의 에스크로 매매종료일로 부터 180일 안에 매입하고자 하는 부동산의 구입을 완료해야 하는 것을 의미한다. 이 두가지 룰중 1031 Ex에서 가장 조심해야 하는것은 “45-Day”룰이라는 것을 다시 한번 강조하고 싶다. 45일이 너무 빨리 지나가기 때문이다.


  • 2012년주택시장전망

    2011년 작년 한해를 돌아보면 이제나 저제나 기다린던 경기회복은 쉽게 풀리지 않고 미국에사는 한인들을 비롯하여 미국인 대부분이 답답하면 지난 한해였던 것 같다. 특히 미국경제의상당부분을 차지하는 부동산 시장은 작년 후반기에 들어 은행들이 차압속도를 내면서 우울한연말을맞이했다. 융자조정등 정부의 여러가지 주택구제조치들이 뚜렷한 성과없이 지지부진한 성적표를 내면서차압위기에 몰린 주택 소유주들을 더욱 답답하게한 한해였음을 기억하게 한다. 답답하기는 페이먼트가 힘든주택 소유주들 뿐만이 아니다. 정부의 주택시장 추가하락을 막기위한 지나친 시장개입으로 말미암아 막상집을 구입하려면 마땅한주택을 구입하지 못한 바이어들도 답답하기는 마찬가지다. 마치 차압의 홍수속에서도 실물이없는 아주 기이한 현상을보인것도 작년 한해의 특징으로 꼽을 수 있다. 또 작년부터 더욱 까다로와진 은행융자의 조임 쇠는 좀처럼 풀릴 기색이 없어 주택구입에 나서는 바이어들의 발길을 돌리게 하는 또하나의 커다란 장벽으로 꼽힌다. 주택이자율은 30-40년만의 사상 최저점을 치고 있지만 아직도 주택판매는 좀처럼 늘어나지 않는 기현상을 보이고 있다. 그러면 2012년 부동산시장은 어떤모습을 보일까? 대략 올해와 비슷하거나 후반기에 조금 회복될 것으로 보는 시각이 많다. 하지만 미국대통령 선거를 올해말 앞두고 있어 여러가지 변수가 예상된다. 첫째. 오바마정부가 정책상 차압의 속도를 늦출 것이라는 전망이다. 대통령 선거일짜가 가까오면서 이러한 현상은 더욱 두드러질 것으로 보여진다. 살던 집을 차압을 당하고 좋아할 유권자는 아무도 없기 때문이다. 따라서 작년후반기부터 속도를 내던 차압도 대통령 선거의 향방에 따라 민감하게 작용할것으로보인다. 둘째. 2008년이후 그동안 시행돼 왔던 융자조정, HAFA, 특별 재융자등의 주택구제정책이 올해말로 종결됨에 따라 오바마정부에서 올해 중반기에 이와 유사한 새로운 프로그램을 도입하거나 기존 프로그램의 종료시한을 제한적으로 연장할 가능성이 많다. 이러한 정책도 물론선거와 관련한 선심 제공의 일원이 될 것으로 보인다. 하지만 그동안 각종 주택구제 정책이 실패한 경우가 대부분이어서 새로운 프로그램의 효과여부나 그저 단순한 기존의 구제책의 시한 연장안에 대해서 는회의적인 시각이 대부분이다. 셋째. 선거를 앞두고 이라크철수, 개솔린 가격인하등 유권자들의 눈에 보이는 전시효과에 유난히 신경을 쓸 것으로 보여 부동산 시장에 일시적 호재로 작용할 가능성이 있다. 하지만 부동산 시장 활성화에 가장 중요한 것은 역시 고용의 증가를 통한 실업률 해소이다. 일정한 수입이 없는데 사람에게 아무리 페이먼트를 낮추어 주어도 페이먼트를 감당할 수 없기때문이다. 지난 3년간의 난리통(?)에서 가장 피해를 본 중산층의 몰락은 앞으로 미국경제 뿐만아니라 부동산시장에도 많은 영향을 끼칠것으로 보여진다. 주택개발업자들도 중산층중심의주택공급보다는 고가와 저가주택을 중심으로 주택을 공급할것으로 보인다. 이러한 현상은 앞으로 10년동안 중산층 붕괴를 통한 가진자와 없는자로 갈라내는 엄격한 자본주의의 잣대가 적용되면서 엄청난 변화와 미국국민들의 생활팬턴의 혁명적인 변화를 몰고 올 것으로 보인다. 앞으로 향후 부동산투자도 바로 이러한 미국의 근본적인 변화를 직시해보면서 투자의 방향을정해야 성공할것으로 보여진다. 2012년새해가밝았다. 2011년이절망이었다면 2012년은 우리모두에게 희망이요 소망의한해가 되길 바란다.