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이지락의 내집장만

비영리기관 샬롬센터 소장

  • 코로나 시대 '내집 지키기'

     캘리포니아 주정부는 15억불의 연방정부기금을 갖고, 집 페이먼트를 못 내는 홈 오너들에게 8만불까지 그랜트를 제공하는 임시방편의 프로그램을 곧 시작할 예정이다. 이프로그램은 사회적으로 취약한 인구를 대상으로 집을 지키기위한 가능한 옵션이 없는 주택 소유자의 차압을 예방하기위해 임시조치로 계획된 것이다. 이 프로그램은 모기지 연체를 완전히 회복할 수 있도록 간소화된 지원을 제공하여 COVID-19 및 관련 경제 혼란으로 인해 추가 어려움에 직면한 취약한 주택 소유자에게 새로운 시작의 기회가 될것이다. 


  • 정보 습득이 우선이다

    상담경험에 비춰보면, 빚진 사람들은 좀처럼 예산을 세우지 않는다. 예산은 미리 계획하고 소비성향을 분석하며, 무엇보다 예산을 축내는 충동구매를 조정할 수 있다. 


  • 두드리면 열린다

    요즘 각급 정부나 비영리단체의 보조 프로그램을 이용해 첫주택 마련에 성공하는 한인들이 갈수록 늘고 있다. 지난 한해 팬데믹 기간에도 65명의 한인이 정보보조금을통해 내집마련에 성공했다. 적게는 1만7500달러에서 많게는 13만 2000 달러까지 정부 보조금을 받고 내집마련을 장만했다. 


  • 크레딧 점수 관리

    크레딧점수를 확인할 때마다 간혹 점수 차가 다르게 나오는 경험을 해 본 적이 있을 것이다. 일례로 자동차를 구입하기 위해 딜러가 알려준 점수와 집을 사기 위해 융자은행에서 알려준 점수가 한 달새 점수 차가 큰 경우를 보고 의아하게 여긴 적이 있다. 이는 업체마다 사용하는 크레딧 점수 모델에 따라 점수에 차이가 있기 때문이다.


  • 위기가 올 때 사기꾼도 온다

     요즘 정부에서 지급되는 여러가지 지원금들이 은행에 입금되고 있는데 언제나 그랬던 것처럼 돈 가는곳에 사기범이 접근해서 피해를 입히고 있다는 사실에 유의해야한다. 특히 융자조정 사기 예방 및 사기범들이 차압 위기에 처한 홈오너들에 접근하는 수법을 알아둬야겠다. 정부에서도 사기행각에 피해를 입지 않도록 강력한 단속과 함께 주 정부, 부동산감독기관, 카운티 소비자보호국, 무료 법률 보조기관, 비영리 융자조정 단체들이 서로 협력하여 네트워크를 구축해 주택소유주를 돕고있다. 


  • 크레딧카드의 함정

     비상금으로 자신의 월수입의 6개월치가 비축되어 있는 미국인은 25%라고 하고 40% 이상은 아예 저축한 돈이 없다고 한다. 즉 월수입이 5000달러라면 3만 달러 저축이 되어 있는 사람이 25%에 불과하고 나머지 75%에 해당하는 사람이 거의 없거나 약간 정도 저축하고 있다는 것이다. 결국 실직했을 때 6개월 이상을 견딜 수 없는 사람이 거의 75%에 해당된다고 보면 된다.  은퇴 후의 삶도 대비해 두는 자세가 필요하다. 즉 매월 수입의 10%를 떼어 저축해 두는 것이다. 자기 습관의 변화가 요구되는 대목이다.


  • 최악의 주택차압과 대안

     각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다. 가주 주택 차압법에 대해 알아보자. 가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서(Deed of Trust)를 빼았는데 따른 복잡한 규정들이 적용되고있다.주택 차압이란 페이먼트 지불을 못했을 때 은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다. 이때 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 고칠 수 있는 시간을 준다.


  • 크레딧 향상을 통해 차후 내집마련 대비

    당장 크레딧 나쁘면 미래 위해 서류 보관  본인 이름의 부채 없다면 신용 문제없어 만일 융자금을 갚지 않은 경우·자동차를 반환한 경험이 있는 경우·주택을 차압당한 경우·파산선고를 한 경험이 있는 경우 새로운 융자 승인을 받는데 많은 영향을 주게 된다. 주택차압으로 인한 권리 상실이나 택스 연체(Tax Lien) 물품 반환에 관한 기록은 7년 동안 파산선고를 한 경우는 10년 까지 신용보고서에 그 기록이 남게 된다. 만일 이러한 상황에서 새로운 융자를 받기 원한다면 몇 가지 대처할 수 있는 방법이 있다.  우선 새 융자기관에 문제가 발생한 이유를 서면으로 상황을 정리해 알리면 도움이 된다. 예를 들어 본인이 심각한 병을 앓았다던가 근래에 이혼을 했다던가 혹은 실업 상태였다든가 하는 이유가 해당된다. 지금은 비정상적인 주택가격이 형성되고있다. 앞으로  천정부지로 오른 상황에서 주택을 구입한 많은 홈오너들이 수입이 상승하지 않는 한 모기지 페이먼트를 감당 못할 것이 예상된다. 따라서 앞으로 다가올 미래를 대비해 필요한 서류들을 정리해 보관해 두었다가 차후  내집마련을 앞당기는 데 도움이 되길 바란다.  하지만 기다리는 동안에 부채를 줄이고 청구서를 납기일 안에 꼬박꼬박 지불하도록 특별한 주의가 요구된다. 즉 크레딧에 문제가 있었다가 새로운 융자를 신청할 때에는 융자기관에서 그동안 신용 향상을 위해 부단히 노력해 왔다는 것을 인식할 수 있도록 융자기관에 그 동안의 노력을 알리는 것은 매우 중요하다. 이상에서 처럼 나쁜 크레딧(Bad Credit)과는 달리 아예 크레딧 자체가 없는(No Credit) 경우도 있다. 신용기록이 전혀 없는 경우 신용기록을 만들 수 있는 방법들을 알아보자.  주로 물품 구매시 현금으로 지불했거나 융자를 전혀 받지 않은 경우가 있을 수 있다. 또는 근래에 이혼한 사유로 본인의 이름으로 된 신용이 전혀 없을 수도 있을 것이다. 그러나 본인 이름으로 부채만 전혀 없다면 신용도에 관해서 안심해도 좋다. 융자 상환금 지불을 전혀 해본 적이 없거나 신용카드를 소유해 본 적도 없었다면 신용 기록이라는 것은 있을 수 없겠다. 이런 경우 주택 구입을 위해 모기지 신청을 하게 된다면 문제가 될 것이다. 모기지 융자기관에서는 융자 신청인이 그동안 얼마나 신용 관리와 청구금 납입을 잘할 수 있는 지의 빚을 갚아 온 패턴을 알고 싶어한다. 신용카드를 소유한 적도 융자를 해본 적이 없어도 본인이 직접 신용 기록을 만들 수 있다. 즉 매달 지불한 렌트비, 전화세, 자동차 보험료, 의료비, 기타 공과금 등을 제때에 지불했다는 것을 보여 줌으로써 신용기록을 작성할 수 있다. 이러한 방법을 비관례적인 신용기록이라고 한다. 따라서 비관례적인 신용기록을 만들기 위해서는 아래의 서류들을 잘 보관해 둘 필요가 있다. 대개 2년 정도의 페이먼 기록을 통해 크레딧 점수로 산출해서 신용도로 사용하고 있다. 결혼한 경우 집 융자를 받을 때 언제나 부부 중 크레딧 점수가 낮은 쪽을 사용한다는 것을 명심하고 두 사람 모두 신용관리를 잘해둬야겠다.


  • "Bill Bill 거리며 살다간…"

    재정상담 전문가로서 한인사회의 많은 가정이 금전적인 문제로 가정의 파탄을 흔히 쉽게 볼 수 있다. 재정적인 문제나 이민생활의 각종문제점들은 미력하나마 다양한 리소스를 갖고 구체적 도움과 재정교육을 통해서 재정을 안정시키는 일이 중요하다.


  • 융자 조정의 성공 비결

    융자 조정의 승패 여부는 본인이 집을 지키겠다는 의지와 얼마만큼 필요한 서류를 잘 준비하는지에 따라 결정된다고 보면 된다. 따라서 이 지면을 통해 펜데믹 이후 은행조정 서류를 제출함에 있어 은행에서 반드시 확인하는 것을 사전에 충분히 준비함으로써 융자조정에 도움이 되길 바란다.


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