스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
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  • 임대주택 시장 성장세, '계속 간다'

     임대주택 시장을 구별할 때 크게 단독주택(일반주택, 콘도, 타운하우스)과 다세대주택(유닛, 아파트)으로 나누게 된다. 서브프라임 전에 투자용으로 별로 각광을 받지 못하던 단독주택의 임대 시장이 최근 몇 년간 빠른 속도로 성장하고 있다. 주식회사 형태로 투자금을 모아 전문적으로 부동산에 투자하는 협회인 National Association of Real Estate Investment Trusts(NAREIT)은 최근 통계자료 발표를 통해 지난 3년간 임대용으로 일반 개인하우스 투자는 약 30%가 늘어난 방면 아파트의 투자는 15%에 투자에 그쳐 일반하우스를 사서 렌트용으로 돌리는 투자가 점점 투자의 한 방식으로 빠르게 자리를 잡아가고 있음을 보여주고 있다.  이러한 구입 분위기는 우리 주변을 살펴보면 쉽게 감지할 수 있다. 자금이 여유 있는 한인들도 인컴창출을 위해 일반주택을 사들어 렌트로 돌리는 것을 볼 수 있다. 주택을 사서 임대를 통해 수익을 올릴 수 있는 가장 큰 이유는 바로 매년 천정부지로 오르는 렌트비로 인해 높은 투자수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 투자의 가장 기본은 안전하면서 가장 높은 수익을 창출하는 데 있다. 현재 임대용 주택투자는 바로 이러한 투자요건을 가장 충족하는 투자형태라고 볼 수 있다. 이렇게 렌트비가 계속 가파르게 오를 수 있었던 큰 이유는 바로 서브프라임 사태가 몰고 온 대량 차압으로 인한 주택을 잃은 가구들이 짧은 시간에 대폭 임대시장으로 유입되었기 때문이다. 서프프라임 이후 5년간 집을 잃은 주택소유주의 숫자가 전국적으로 약 1000만 가구임을 감안할 때 임대시장의 수요가 단기간에 얼마나 폭발적으로 늘어났는지 쉽게 짐작할 수 있다. 특히 일반주택에 거주하다가 차압으로 집을 잃은 주택 소유주들은 아파트 거주보다는 일반주택 렌트를 선호하게 되면서 일반주택의 렌트시장이 별안간 바빠지게 되었기 때문이다. 창고에 수량은 한정되어 있는데 별안간 물건을 사겠다는 사람들이 3배이상 늘어나면서 물건 한 개를 놓고 서로 임대를 하기 위해 경쟁을 하면서 렌트비가 급등하게 된 꼴이다. 이렇게 렌트비가 급등하면서 투자수익률이 올라가게 되자 1~2채에 투자하는 소액 일반투자자들은 물론 그 동안 일반주택 관리의 어려움을 들어 아파트와 같은 다세대주택에만 투자하던 기관투자자들도 대거 임대용 단독주택 구입에 열을 올리면서 몇십채, 몇백채씩 주택을 사서 렌트용으로 돌리는 기현상이 일어나게 된 것이다. 일례로 주식, 채권투자로 세계에서 가장 규모가 큰 헤지펀드인 블랙스톤(BLACKSTONE)도 전에는 임대주택 시장에 투자를 전혀 안하다가 렌트 수익률이 올라가자 2012년부터 캘리포니아에 1만채 이상, 전국적으로 2만채 이상의 주택을 구입해서 렌트를 통해 수익을 올리고 있다.  또 은퇴 후 수명이 대폭 늘어나면서 은퇴 후 안정된 삶을 위해 꾸준한 인컴을 창출할 수 있는 일반주택을 사서 렌트하려는 은퇴자들도 점차 늘어나고 있는 추세다. 하지만 이렇게 일반주택에서 사고 팔리던 주택들이 한채, 두채 임대주택 시장으로 빠져 나가면서 부동산 시장에는 어두운 그림자가 깔리고 있다. 일반주택에 투자시 투자대비 수익을 극대화 할 수 있는 가격이 30~50만달러대의 소형주택임을 감안할 때 이러한 소형주택들이 일반주택 시장에서 점차로 임대용 주택으로 빠져나가면서 가뜩이나 부족한 소형주택 시장의 매물부족 사태를 더욱 심화시키고 있다. 첫 주택구입자들이 계속해서 주택구입에 어려움을 겪는 이유 중의 하나는 바로 이러한 투자자들과 구입경쟁를 벌여야 하기 때문이다. 더구나 주택개발 업자들의 신규주택건설의 속도가 좀처럼 빨라지고 있지 않아 당분간 이러한 소형주택 시장에서 매물부족으로 인한 주택구입 경쟁은 계속 치열한 싸움이 될 것으로 보인다.  <파이오니아 부동산 대표>


  • "집값 언제 떨어지나요?"

    "이제 떨어질 때 안됐나요?" 요즈음 만나는 바이어들이 가장 많이 물어보는 질문이다. 당장은 "아니다"라고 답할 수 있다. 가격이 떨어지려면 먼저 여러가지 상황들을 살펴볼 필요가 있다.


  • 부동산 시장, 또 '버블'인가?

     현재의 부동산 시장이 또 거품일까? 결론부터 말하자면 지금은 '아니다'라고 답할 수 있다. 최근 발표된 실러(Shiller) 주택가격지수에 의하면 미 전국내 전체 주택가격이 1년 전에 비해 5.5% 올랐고, 미국 10개 대도시들의 가격상승폭은 이보다 높은 5.9%로 조사됐다. 가격이 빠르게 오르다 보니 작년부터 또 다른 '버블'이 아닌가하는 우려가 이곳 저곳에서 흘러나오고 있는 것도 사실이다. 7월말 현재 지난 1년간 평균 인플레이션 지수가 약 1.7%에 머물어 있는 것을 감안할 때 5.9%의 주택가격 상승은 인플레이션을 훨씬 뛰어넘어 일부 경제학자들사이에는 작년부터 거품론이 꾸준히 제기되고 있다.


  • 은퇴를 준비하는 한인들

     수명이 점차 연장되면서 은퇴에 들어서는 한인들의 고민이 깊어지고 있다. 이제는 70,80세가 아닌 90,100세 혹은 그 이상까지도 생존이 가능해지면서 전통적인 60세 은퇴의 개념이 무너지고 있다. 은퇴 이후 삶의 시간이 부쩍 연장되면서 은퇴를 둘러싸고 삶의 질을 고민하는 사람들을 주변에서 흔히 볼 수 있다. 한인들도 이민 1세들이 빠른 속도로 은퇴 연령층에 돌입하게 되면서 이전에 볼 수 없었던 여러가지 현상들이 나타나고 있다. 대표적인 것이 은퇴를 앞두고 일평생 모은 재산에 대한 처리문제가 아닌가싶다. 이전에 비해 부쩍 늘어난 은퇴후 생활을 유지하려면 어떤식으로든지 오랜기간 수입이 필요하게 되기 때문이다. 


  • 셀러스 마켓에서 바이어가 흔히 하는'5가지 실수'

     정말 대단한 셀러스 마켓이 올 초부터 계속되고 있다. 이번 지면에서는 이런 강력한 셀러스 마켓에서 바이어들이 집 구입 시 협상과정에서 실수하기 쉬운 5가지를 짚어보자.


  • 심각한 아파트물량 부족사태

     렌트용 아파트물량이 절대 부족하다.  최근 전국 아파트협회에서 발표한 조사에 의하면, 2030년까지 약 450만채의 신규 아파트 물량이 필요하다. 이 보고서에 의하면 앞으로 1년에 최소 32만5000채의 신규 아파트 물량이 공급되어야 현재 아파트 수요를 충족할 수 있다는 계산이다. 


  • 밀레니얼 세대와 부동산 시장 

     18세에서 34세까지 젊은 연령층을 일컫는 밀레니얼(Millennial) 세대가 뜨겁게 부상하고 있다. 미국의 대형 광고주들도 어떻게 하면 이들을 자신들의 상품과 서비스 속으로 끌어들일까 많은 고민 중에 있다. 최근 하버드대학이 발표한 전국 주택에 관한 연구에서도 부동산 시장에서 앞으로 이들의 역할이 큰 변수로 작용할 것이라는 전망을 내놓았다. 밀레니얼 세대에 기대를 거는 이유는 바로 이들 대부분이 앞으로 10년 사이에 소비층의 성인 나이로 접어든다는 것이다. 10년 안에 30대의 나이로 접어드는 밀레니얼 세대가 무려 270만명이나 늘어나게 되는 것이다. 


  • "집을 사는 건가요, 전쟁을 하는 건가요?"

       "집 사기 너무 힘들어요." 요즈음 이구동성으로 바이어들이 첫 마디로 쏟아내는 말이다. 올해 초부터 빠르게 가열되고 있는 부동산 시장의 분위기가 심상치 않다. 주택매매 속도가 거의 초스피드에 가까울 정도다. 나오자마자 바로 팔려나가는 진짜 셀러스 마켓(Seller's Market)이 온 것이다. 그냥 셀러스 마켓이 아니라 거의 운동장이 한 쪽으로 완전히 기울어 버린 일방적인 시장이 형성되고 있다. 우스갯소리로 "집을 꼭 사고 싶다면 셀러가 원하는 모든 것을 다 해주어라"라는 것이 현재 주택시장의 분위기다.


  • 조립식 주택(Manufactured Home)의 필요성

     대도시 주택가격이 가파르게 오르면서 미국인들의 집장만이 점점 힘들어지고 있다. 최근에는 기존 주택 매물공급의 부족뿐만 아니라 주택공급의 다른 한 축을 담당하고 있는 신규주택건설도 빠른 속도로 진행되고 있지 않아 시장에 원활한 공급을 위해 여러가지 안들이 대두 되고 있다. 그 중에 대표적인 안이 바로 신규주택을 건축할 때 기존의 전통적인 건축방식이 아닌 조립식 주택(Manufactured Home)으로 바꾸어야 한다는 데 관심이 높아지고 있다. 조립식 주택 건축방식을 택하게 되면 대량 생산이 가능해져 현재 주택시장에서 문제가 되고 있는 주택 물량 부족을 해소할 수 있을 뿐 아니라 더 나아가서 건축단가를 획기적으로 낮출 수 있어 더 많은 바이어들에게 주택마련의 기회를 제공할 수 있기 때문이다.


  • 연준 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

     지난 3월 FOMC는 연방 이자율을 작년 12월에 이어 다시 0.25% 인상했다. 지난해에 두 번, 올해 3월에 한 번 모두 3차례의 이자율을 올림에 따라 현재 연방금리는 0.75%~1%(지역에 따라 이자율이 다소 차이가 있음)를 유지하고 있다. 그러면 계속 올라가고 있는 이자율은 현 주택시장에 어떤 영향을 주게 될까?