스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
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  • 심각한 아파트물량 부족사태

     렌트용 아파트물량이 절대 부족하다.  최근 전국 아파트협회에서 발표한 조사에 의하면, 2030년까지 약 450만채의 신규 아파트 물량이 필요하다. 이 보고서에 의하면 앞으로 1년에 최소 32만5000채의 신규 아파트 물량이 공급되어야 현재 아파트 수요를 충족할 수 있다는 계산이다. 


  • 밀레니얼 세대와 부동산 시장 

     18세에서 34세까지 젊은 연령층을 일컫는 밀레니얼(Millennial) 세대가 뜨겁게 부상하고 있다. 미국의 대형 광고주들도 어떻게 하면 이들을 자신들의 상품과 서비스 속으로 끌어들일까 많은 고민 중에 있다. 최근 하버드대학이 발표한 전국 주택에 관한 연구에서도 부동산 시장에서 앞으로 이들의 역할이 큰 변수로 작용할 것이라는 전망을 내놓았다. 밀레니얼 세대에 기대를 거는 이유는 바로 이들 대부분이 앞으로 10년 사이에 소비층의 성인 나이로 접어든다는 것이다. 10년 안에 30대의 나이로 접어드는 밀레니얼 세대가 무려 270만명이나 늘어나게 되는 것이다. 


  • "집을 사는 건가요, 전쟁을 하는 건가요?"

       "집 사기 너무 힘들어요." 요즈음 이구동성으로 바이어들이 첫 마디로 쏟아내는 말이다. 올해 초부터 빠르게 가열되고 있는 부동산 시장의 분위기가 심상치 않다. 주택매매 속도가 거의 초스피드에 가까울 정도다. 나오자마자 바로 팔려나가는 진짜 셀러스 마켓(Seller's Market)이 온 것이다. 그냥 셀러스 마켓이 아니라 거의 운동장이 한 쪽으로 완전히 기울어 버린 일방적인 시장이 형성되고 있다. 우스갯소리로 "집을 꼭 사고 싶다면 셀러가 원하는 모든 것을 다 해주어라"라는 것이 현재 주택시장의 분위기다.


  • 조립식 주택(Manufactured Home)의 필요성

     대도시 주택가격이 가파르게 오르면서 미국인들의 집장만이 점점 힘들어지고 있다. 최근에는 기존 주택 매물공급의 부족뿐만 아니라 주택공급의 다른 한 축을 담당하고 있는 신규주택건설도 빠른 속도로 진행되고 있지 않아 시장에 원활한 공급을 위해 여러가지 안들이 대두 되고 있다. 그 중에 대표적인 안이 바로 신규주택을 건축할 때 기존의 전통적인 건축방식이 아닌 조립식 주택(Manufactured Home)으로 바꾸어야 한다는 데 관심이 높아지고 있다. 조립식 주택 건축방식을 택하게 되면 대량 생산이 가능해져 현재 주택시장에서 문제가 되고 있는 주택 물량 부족을 해소할 수 있을 뿐 아니라 더 나아가서 건축단가를 획기적으로 낮출 수 있어 더 많은 바이어들에게 주택마련의 기회를 제공할 수 있기 때문이다.


  • 연준 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

     지난 3월 FOMC는 연방 이자율을 작년 12월에 이어 다시 0.25% 인상했다. 지난해에 두 번, 올해 3월에 한 번 모두 3차례의 이자율을 올림에 따라 현재 연방금리는 0.75%~1%(지역에 따라 이자율이 다소 차이가 있음)를 유지하고 있다. 그러면 계속 올라가고 있는 이자율은 현 주택시장에 어떤 영향을 주게 될까? 


  • 주택융자(Mortgage) 이자율은 어떻게 결정되나

     많은 사람들이 늘 관심을 갖고 있는 미국 주택금리는 어떻게 결정되게 되는가. 먼저 주택금리를 이해하려면 1년에 8차례 열리는 정부의 FOMC(Federal Open Market Committee)를 통한 단기 이자율 조정 시스템을 알아두면 도움이 된다. FOMC를 통해 결정되는 이자율은 단기 이자율로, 주로 단기 금리에 민감한 크레딧 카드, 자동차융자, 정기예금 등을 통해 소비자 경제에 직접 영향을 주게된다. 즉 인플레이션의 우려가 있다고 판단되면 FOMC는 바로 단기 이자율을 올려 소비를 줄이면서 은행으로 돈이 몰리게 해 인플레이션의 속도를 늦추거나 억제하는 통제역할을 하게 되는 것이다. 


  • 인컴유닛, 아파트 구입과 관리 

           '아메리칸 드림' 중 하나인 주택구입을 하고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 최근에 의학이 발달하면서 상당기간 수명이 연장되게 되어 은퇴 후에도 지속적으로 인컴이 필요하게 되었다. 인컴이 창출되는 투자용 부동산으로는 가장 손 쉬운 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다. 그 중에서도 서브프라임 이후 부동산시장이 회복되면서 지난 2~3년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목이 인컴유닛이 아닌가 싶다. 특히 대규모 인컴유닛(2~4 유닛)이 몰려있는 한인타운이 가장 인컴유닛을 많이 구입한 지역으로 꼽히고 있다. 


  • 집 사기가 점점 더 힘들어지나요? 

    "집 사기가 점점 더 힘들어지나요?"      주택을 구입하러 다니는 바이어들이 이구동성으로 물어보는 질문이다. 워낙 주택시장에 매물이 부족하고 구입 역시 녹녹치 않다 보니 주택구입을 미루어야 하는지 아니면 계속 구입을 서둘러야 하는지 혼란스럽기 때문이다. 특히 트럼프 새정부가 출발하면서 미국 경기가 어떤 싸이클을 보일지 혼란스런 가운데 '주택경기는 어떻게 될까'라는 염려도 많이 있다. 결론부터 이야기하면 앞으로 2년 정도 주택 수요가 지속적으로 상승국면을 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 특히 현재 주택시장에서 가장 문제가 되고 있는 주택재고량의 절대부족이 계속 지속될 것으로 보여 올해에도 주택구입은 더 힘들어 질 것으로 보인다. 


  • 트럼프 정부의 부동산 시장 전망

           뜻 밖의 결과를 가져온 미국 대통령 선거가 끝나고 원하든 원하지 않던 트럼프가 미국의 대통령으로 선출되어서 앞으로 4년간 미국을 이끌어 가게 됐다. 힐러리의 승리를 대부분 점쳐왔던 증권시장이나 부동산시장도 당혹감에 일시 패닉상태로 빠졌다가 현재는 분위기가 반전되는 상황이 연출되고 있다. 일단 트럼프 취임 후 주변 경제 환경이 대대적으로 변할 것으로 예상됨에 따라 부동산시장도 예외없이 이 흐름을 따를 수밖에 없을 것 같다. 사실 부동산마켓은 힐러리 당선보다는 트럼프의 당선이 전체적으로 득이라고 보여지고 있다. 따라서 현재 약보합세를 보이고 있는 남가주 부동산시장도 트럼프가 대통령에 취임하는 내년 봄을 기점으로 다시 서서히 상승세를 계속할 수 있을 것으로 전망된다. 


  • 살까? 말까? 이것이 문제로다!

    스티븐 김의 부동산 칼럼                요즈음 몇 달사이 부쩍 바이어들이 필자에게 물어보는 질문이다. 지난 1년 남짓 주택시장에서 집을 구입하려고 돌아다녀 본 바이어들사이에서는 올해가 가장 집을 구입하기 어렸웠던 해같다고 이구동성으로 호소하고 있다. 특히 처음으로 비교적 소형 주택을 구입하는 바이어들에게는 거의 전쟁수준의 난리를 겪고야 간신히 주택을 구입할 수 있을 정도 바이어들에게는 최악의 시장으로 기억될 것 같다. 통과하기 거의 불가능해 보이는 엄격한 융자규정은 물론이고 융자승인을 받았다고 해도 시장에 매물이 많지 않아서 여간 집 구입에 애를 먹은 것이 아니다.