스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
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  • 연준 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

     지난 3월 FOMC는 연방 이자율을 작년 12월에 이어 다시 0.25% 인상했다. 지난해에 두 번, 올해 3월에 한 번 모두 3차례의 이자율을 올림에 따라 현재 연방금리는 0.75%~1%(지역에 따라 이자율이 다소 차이가 있음)를 유지하고 있다. 그러면 계속 올라가고 있는 이자율은 현 주택시장에 어떤 영향을 주게 될까? 


  • 주택융자(Mortgage) 이자율은 어떻게 결정되나

     많은 사람들이 늘 관심을 갖고 있는 미국 주택금리는 어떻게 결정되게 되는가. 먼저 주택금리를 이해하려면 1년에 8차례 열리는 정부의 FOMC(Federal Open Market Committee)를 통한 단기 이자율 조정 시스템을 알아두면 도움이 된다. FOMC를 통해 결정되는 이자율은 단기 이자율로, 주로 단기 금리에 민감한 크레딧 카드, 자동차융자, 정기예금 등을 통해 소비자 경제에 직접 영향을 주게된다. 즉 인플레이션의 우려가 있다고 판단되면 FOMC는 바로 단기 이자율을 올려 소비를 줄이면서 은행으로 돈이 몰리게 해 인플레이션의 속도를 늦추거나 억제하는 통제역할을 하게 되는 것이다. 


  • 인컴유닛, 아파트 구입과 관리 

           '아메리칸 드림' 중 하나인 주택구입을 하고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 최근에 의학이 발달하면서 상당기간 수명이 연장되게 되어 은퇴 후에도 지속적으로 인컴이 필요하게 되었다. 인컴이 창출되는 투자용 부동산으로는 가장 손 쉬운 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다. 그 중에서도 서브프라임 이후 부동산시장이 회복되면서 지난 2~3년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목이 인컴유닛이 아닌가 싶다. 특히 대규모 인컴유닛(2~4 유닛)이 몰려있는 한인타운이 가장 인컴유닛을 많이 구입한 지역으로 꼽히고 있다. 


  • 집 사기가 점점 더 힘들어지나요? 

    "집 사기가 점점 더 힘들어지나요?"      주택을 구입하러 다니는 바이어들이 이구동성으로 물어보는 질문이다. 워낙 주택시장에 매물이 부족하고 구입 역시 녹녹치 않다 보니 주택구입을 미루어야 하는지 아니면 계속 구입을 서둘러야 하는지 혼란스럽기 때문이다. 특히 트럼프 새정부가 출발하면서 미국 경기가 어떤 싸이클을 보일지 혼란스런 가운데 '주택경기는 어떻게 될까'라는 염려도 많이 있다. 결론부터 이야기하면 앞으로 2년 정도 주택 수요가 지속적으로 상승국면을 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 특히 현재 주택시장에서 가장 문제가 되고 있는 주택재고량의 절대부족이 계속 지속될 것으로 보여 올해에도 주택구입은 더 힘들어 질 것으로 보인다. 


  • 트럼프 정부의 부동산 시장 전망

           뜻 밖의 결과를 가져온 미국 대통령 선거가 끝나고 원하든 원하지 않던 트럼프가 미국의 대통령으로 선출되어서 앞으로 4년간 미국을 이끌어 가게 됐다. 힐러리의 승리를 대부분 점쳐왔던 증권시장이나 부동산시장도 당혹감에 일시 패닉상태로 빠졌다가 현재는 분위기가 반전되는 상황이 연출되고 있다. 일단 트럼프 취임 후 주변 경제 환경이 대대적으로 변할 것으로 예상됨에 따라 부동산시장도 예외없이 이 흐름을 따를 수밖에 없을 것 같다. 사실 부동산마켓은 힐러리 당선보다는 트럼프의 당선이 전체적으로 득이라고 보여지고 있다. 따라서 현재 약보합세를 보이고 있는 남가주 부동산시장도 트럼프가 대통령에 취임하는 내년 봄을 기점으로 다시 서서히 상승세를 계속할 수 있을 것으로 전망된다. 


  • 살까? 말까? 이것이 문제로다!

    스티븐 김의 부동산 칼럼                요즈음 몇 달사이 부쩍 바이어들이 필자에게 물어보는 질문이다. 지난 1년 남짓 주택시장에서 집을 구입하려고 돌아다녀 본 바이어들사이에서는 올해가 가장 집을 구입하기 어렸웠던 해같다고 이구동성으로 호소하고 있다. 특히 처음으로 비교적 소형 주택을 구입하는 바이어들에게는 거의 전쟁수준의 난리를 겪고야 간신히 주택을 구입할 수 있을 정도 바이어들에게는 최악의 시장으로 기억될 것 같다. 통과하기 거의 불가능해 보이는 엄격한 융자규정은 물론이고 융자승인을 받았다고 해도 시장에 매물이 많지 않아서 여간 집 구입에 애를 먹은 것이 아니다.


  • 1031 Exchange Rule

    한인들의 부동산 투자영역도 쇼핑센터, 인컴유닛, 아파트 등으로 영역을 넓혀가면서 '1031 Exchange(1031Ex)'도 제법 한인 투자자들 사이에서도 자주 오르내리는 용어가 되고 있다. 1031 Ex는 부동산투자를 하는 분들이라면 꼭 알아 두어야 할 강력한 부동산재산 증식의 한 방법이다.


  • 역융자(Reverse Mortgage)

    모기지(Mortgage)란 부동산을 담보로 돈을 빌린 후 일정 기간 안에 빌린 돈을 갚아가는 융자형태를 말한다. 최근 이 모기지란 단어 앞에 '거꾸로'란 뜻의 '리버스(Reverse)'란 말을 붙인 '리버스 모기지'라는 용어가 한인들에게도 조금씩 알려지고 있다. 한글로는 적당한 표현이 없지만 편의상 '역융자'라는 것이 그래도 어울리는 것 같다. 역융자는 은행에 매달 돈을 갚는 것이 아니라 반대로 은행에서 매달돈을 받아서 쓰고 돈은 당장 안갚아도 되는 융자방식이다. 어떻게 이것이 가능한가? 바로 집에 쌓여 있는 자신의 자산인 에퀴티(equity)가 있기에 가능한 것이다. 자신의 주택 에퀴티를 담보로 매달 일정 금액을 은행으로부터 받는 것이다.


  • 서브프라임 사태 5년이 지난 지금은

    2008년 서브프라임 사태로 주택시장이 붕괴된 후 5년이 지난 지금 부동산시장이 조금씩 살아나면서 희비 쌍곡선이 형성되고 있다. 먼저 지난년간 주택가격 상승폭을 살펴보자. 서브프라임 사태 직후인 2009년 1월에 캘리포니아의 중간 주택가격이 24만9,960달러에서 5년이 지난 2014년 1월에는 41만990달러로 약 64%의 가격 상승이 있었다. 특히 2013년 초부터 급격히 상승한 주택가격이 상승폭을 더욱 부추겼다. 또 2009년 1월에는 은행차압, 숏세일 등의 비정상 매물의 매매가 전체 매매 물량의 69.5%를 차지했지만 5년 후인 2014년 1월에는 15.6%로 하락하면서 시장이 정상화로 가고 있다는 것이 통계자료로 증명되고 있다. 현재 시장에 남아있는 은행차압 매물과 숏세일 매물도 올해와 내년을 지나면서 대부분 정리될 것으로 보여 빠른 속도로 정상마켓으로 진입하면서 주택시장에 청신호가 켜진 것으로 보인다.


  • 에스크로(Escrow)

    주택을 구입하기 위해 오퍼 작성부터 마지막에 키를 손이 쥐기까지 정신없이 뛰어 다녀야 비로소 흔히 말하는 아메리칸드림인 집을 장만하게 된다. 이때 구입의 전과정이 에스크로라는 것을 통해서 이루어진다. 과연 에스크로란 무엇인가? 어떤 일을 하는 것인가? 에스크로는 에스크로라는 중립적 위치의 제3자가 바이어와 셀러의 중간에서 계약조건이 충실히 이행되었을 때 매매대금은 셀러에게, 소유권은 바이어에게 이전해 주는 역할을 하는 것이다.